Предварительный договор аренды помещения

Предварительный договор аренды помещения

Бесплатная консультация юриста по телефону:

До заключения основного договора аренды стороны могут оформить предварительное соглашение. Таковое подразумевает принятие определенных обязательств по подписанию основного документа в установленный срок. Оформление предварительного договора аренды обусловлено определенными основаниями и задачами.

Для чего необходим?

Для подписания основного соглашения о предоставлении нежилого помещения за арендную плату существенным условием является его наличие. Здание должно быть построено, сдано в эксплуатацию и зарегистрировано в соответствующем порядке. При отсутствии свидетельства о государственной регистрации, арендная сделка считается недействительной.

Возможность оформить предварительный договор аренды нежилого помещения позволяет заключить соглашение до постройки или оформления соответствующего здания. Документ не предусматривает материальных обязательств.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор подразумевает принятие сторонами обязательств по заключению основного соглашения об аренде. Такой шаг является гарантией для обеих сторон в том, что в указанный период документ будет подписан.

В случае уклонения одной из сторон от подписания, с предварительным договором об аренде обращаются в суд. На основе данного акта истец вправе требовать возмещение убытков, связанных с неисполнением контрагентом своих обязательств.

Как оформить договор?

Если одной из сторон выступает юридическое лицо или аренда подразумевает срок более года, то соответствующее соглашение составляется в письменном виде. По статье 651 ГК РФ, документ подлежит обязательной государственной регистрации.

Статья 429 ГК РФ указывает на обязательность соблюдения предварительным договором аренды той же формы, в которой заключается основное соглашение. То есть, документ составляется по аналогичным условиям – в единственном варианте, с обязательным подписанием.

Заключение предварительного договора аренды нежилого здания также основывается на следующих предписаниях к оформлению:

  • формирование будущей договоренности – для этого должны быть выделены объект и предмет сделки, ее условия;
  • указание срока, в течение которого должно быть заключено основное соглашение.

Если здание или помещение еще не оформлено, для определения объекта и предмета сделки используют те данные, которые уже имеются: адрес постройки, этаж, примерная площадь, иные параметры, позволяющие установить нужную недвижимость.

В предварительную договоренность об аренде включаются все условия основного соглашения, а также предписания о его заключении. При составлении документа следует особое внимание уделить срокам.

Прописывается не только срок действия арендного соглашения как условие основной договоренности, но и период, в течение которого таковая должна быть подписана. Не допускается привязывать такой срок к субъективным действиям одной из сторон – к примеру, государственной регистрации нежилых помещений.

Такие предписания считаются недействительными, поскольку подразумевают возможность одной из сторон влиять на договоренность. Срок указывается в безусловном порядке, датой отсчета служит подписание предварительного соглашения об аренде. Если срок для подписания основной договоренности не указан, он определяется периодом в один год с момента оформления документа.

С задатком

Длительное время возможность заключения предварительного договора аренды помещения с задатком оспаривалась и ставилась под сомнение. Поскольку такой документ не подразумевает материальных обязательств, некоторые суды не допускали возможность внесения задатка.

По итогам рассмотрения данной ситуации, в статью 380 ГК РФ были введены поправки. Они позволили вносить и принимать задаток при подписании предварительного договора об аренде. Такая сумма считается обеспечением выполнения принятого обязательства и рассчитывается в счет будущих платежей.

Скачать образец предварительного договора аренды с задатком

Образец договора

Содержание предварительного договора аренды нежилого помещения не определяется законодательством в обязательном порядке.

Для признания договоренности действительной должна присутствовать следующая информация:

  • полные имена, паспортные данные, адреса и контактные сведения;
  • если одной из сторон выступает юридическое лицо, приводится его полное наименование, реквизиты государственной регистрации, адрес и контакты, информация о представителе;
  • определяется предмет предварительного соглашения – арендование, и объект – помещение или здание;
  • приводятся условия, по которым будет подписан основной документ;
  • прописывается дата заключения договоренности, а также срок ее действия;
  • акт подписывается, со стороны юридического лица ставится печать.

При желании стороны могут включить в документ собственные предписания для расторжения договоренности или урегулирования возникших разногласий.

Скачать образец предварительного договора аренды

Нужно ли регистрировать?

Предварительной договор аренды нежилых помещений не подразумевает материальные обязательства. Такое соглашение составляется по форме основной договоренности, но не требует регистрации.

При этом стороны вправе удостоверить документ нотариально. Помощь квалифицированного юриста позволит избежать ошибок при составлении акта. Однако такое удостоверение не является обязательным.

Предварительный договор аренды считается правовым актом при наличии всех необходимых реквизитов и подписей. Он может использоваться в суде без регистрации или удостоверения нотариуса.

Как расторгнуть предварительный договор аренды нежилого помещения?

Порядок расторжения предварительного договора аренды может предусматриваться самим соглашением, если стороны включили в него соответствующие условия. Если таковых нет, документ прекращает свою силу по истечению указанного периода или через год после подписания.

Если в течение данного срока ни одна из сторон не направила контрагенту предложение о заключении основного соглашения, предварительный договор аренды считается расторгнутым по взаимному согласию. Поэтому направление предложения должно быть зафиксировано письменно, как и отказ контрагента от исполнения обязательств.

Условия аннулирования в одностороннем порядке предполагают выплату неустойки. Если инициатор расторжения не согласен с данным аспектом, дело решается в суде. По итогам рассмотрения суд может обязать ответчика подписать основной договор или оплатить убытки истца, связанные с отказом.

Ответчик может при этом апеллировать к достоверности предварительного договора аренды, его условиям или иным аспектам, по которым таковой признается недействительным. В этой ситуации будет актуальна помощь квалифицированного юриста, способного в индивидуальном порядке определить линию защиты.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

—>

Скачать бланк предварительного договора аренды нежилого помещения на 2023 год в формате Doc

При заключении договора аренды, вопросы могут возникать как у арендодателя, так и у арендатора. Один из главных вопросов при аренде нежилого помещения — это что такое предварительный договор аренды и почему его необходимо заключить?

Предварительный договор аренды — это документ, который заключается между арендодателем и арендатором для оформления желания арендатора арендовать нежилое помещение в будущем. Подпись предварительного договора аренды является требованием для заключения основного договора аренды.

Кроме того, получить юридическую помощь в оформлении договора аренды, в том числе предварительного, может быть очень полезным, так как позволит избежать недоразумений и конфликтов между арендодателем и арендатором в будущем.

Если вам необходимо заключить предварительный договор аренды нежилого помещения на 2023 год, в формате Doc, то вам нужно лишь скачать наш бланк предварительного договора аренды.

В чем суть предварительного договора аренды нежилого помещения?

Предварительный договор аренды нежилого помещения в юридической практике выступает в качестве требования арендодателя к арендатору о заключении договора аренды. Он помогает сторонам установить условия пользования помещением, ознакомиться с возможными рисками и понять, какие обязанности лежат на каждой стороне.

Бланк предварительного договора аренды нежилого помещения в формате Doc является помощью в заключении договора аренды. На его основе стороны могут составить договор, в котором будут отражены официально установленные требования к такого рода договорам.

Что такое бланк? Это документ в формате Word, содержащий уже готовый текст, который можно использовать в определенных целях. В данном случае бланк предварительного договора аренды нежилого помещения на 2023 год в формате Doc помогает сторонам сэкономить время на оформлении документа, а также установить правильные условия соглашения в соответствии с законом.

  • Что включает бланк предварительного договора аренды нежилого помещения в формате Doc:
    1. Наименование юридического лица, являющегося арендодателем.
    2. Наименование юридического лица, являющегося арендатором.
    3. Описание помещения, его площадь и расположение.
    4. Срок аренды и порядок увеличения стоимости аренды.
    5. Порядок оплаты аренды.
    6. Описание конкретных обязательств каждой из сторон в процессе аренды.
    7. Условия расторжения договора.

Скачайте бланк предварительного договора аренды нежилого помещения на 2023 год в формате Doc на нашем сайте, чтобы решить вопросы, связанные с арендой помещения в соответствии с законодательством РФ.

Как скачать и заполнить бланк предварительного договора аренды нежилого помещения на 2023 год в формате Doc

Аренда нежилого помещения — такое явление, которое существует в нашем обществе уже много лет. Данный вопрос является юридическим и важным для обеих сторон.

Соответственно, при заключении договора аренды возникает требование к безупречному его оформлению. Одним из его этапов является заполнение бланка предварительного договора аренды нежилого помещения на 2023 год.

Читайте также:  Дивиденды при УСН «Доходы минус расходы»: учет, выплата, НДФЛ

Ниже подробнее о том, как его скачать и заполнить самостоятельно.

  1. Первым шагом при заключении предварительного договора аренды является скачивание соответствующего бланка. Необходимо произвести поиск на сайтах, предоставляющих такую услугу.
  2. После того, как бланк будет найден, его нужно сохранить на компьютер.
  3. Далее, необходимо открыть его в программе Microsoft Word.
  4. Открыв документ, вы можете начать его заполнять, внимательно внимательно ознакомившись со всеми условиями и требованиями.
  5. В случае возникновения каких-то вопросов по заполнению предварительного договора аренды нежилого помещения на 2023 год, обязательно обратитесь за помощью к специалистам в этой области.

Приступая к заполнению, помните о том, что задача состоит в том, чтобы заключить взаимовыгодный договор с помощью безупречного оформления. При этом важно учитывать, что его решение влияет на все последующие этапы аренды.

Надеемся, данный материал помог вам разобраться в вопросе, как скачать и заполнить бланк предварительного договора аренды нежилого помещения на 2023 год в формате Doc.

Почему нужен предварительный договор аренды

Предварительный договор аренды помещения

При заключении арендного договора возникают много вопросов как для арендодателя, так и для арендатора. Что такое договор аренды? Какие требования предъявляются к его оформлению? Какие обязанности имеют стороны по договору? Как защитить свои права в случае возникновения споров?

Все эти вопросы имеют юридическую значимость и требуют компетентной помощи в разрешении. Чтобы избежать недоразумений и конфликтов в процессе аренды, предусматривается заключение предварительного договора.

Предварительный договор аренды — это документ, который регулирует отношения между арендодателем и арендатором до заключения основного договора. Это дает сторонам возможность ознакомиться с условиями будущей аренды и уточнить дополнительные вопросы, если таковые имеются.

Оформление предварительного договора также помогает избежать возможных споров по поводу намерений сторон и условий аренды. Это снижает риски для обеих сторон и позволяет заключить основной договор без лишней задержки и затрат.

Нюансы предварительного договора аренды — Статьи — Консалтинговая группа "Аюдар"

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Статьи по теме:—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор аренды от 20 сентября 2007

И.М.Кирюшина, А.В.Тюрина

https://www.youtube.com/watch?v=caFcGv4F1WI\u0026pp=ygVN0J_RgNC10LTQstCw0YDQuNGC0LXQu9GM0L3Ri9C5INC00L7Qs9C-0LLQvtGAINCw0YDQtdC90LTRiyDQv9C-0LzQtdGJ0LXQvdC40Y8%3D

Вероятны случаи, когда стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут стать препятствием к завершению оформления договора аренды.      

На практике часто встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например, здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в аренду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будет иметь юридическую силу, а подписанный — считается незаключенным или недействительным по следующим причинам.

Читайте также:  Пенсионные взносы для самозанятых

Во-первых, стороны не смогут указать в договоре одно из существенных условий — данные, позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее передаче (п.3 ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объект аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного требования имеются, о чем мы расскажем ниже.

Во-вторых, арендодателем по договору аренды может выступать собственник или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (п.1 ст.608 ГК РФ).

Арендодатель станет собственником или носителем иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на недвижимое имущество, которое возможно только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Причем права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Следовательно, отсутствие зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается недействительным в соответствии со ст.169 ГК РФ.     

Таким образом, в случаях, когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды. Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы «Объект аренды в строящемся здании» и «Предварительный договор аренды помещений в непостроенных зданиях»).

По предварительному договору стороны согласно п.1 ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в будущем основной договор на согласованных условиях.

Как показывает практика, стороны часто используют предварительный договор аренды. Однако нередко такой документ составляется без учета условий, которые придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя за собой последнее решающее слово, другие — вследствие незнания норм гражданского законодательства.

Как уберечь себя от недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных правоотношений, используя инструмент предварительного договора?

Исходя из сложившейся практики ярким примером применения предварительного договора можно считать договор, заключаемый на стадии строительства здания, помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В данном случае предварительный договор является инструментом фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в аренду помещения после окончания строительства.

Вместе с тем не стоит забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды.

Применение предварительного договора на стадии строительства имеет свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его недействительным. Об этом также стоит помнить.

Избежать незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные ниже.

Для того чтобы предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен отвечать требованиям, содержащимся в ст.429 ГК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=caFcGv4F1WI\u0026pp=YAHIAQE%3D

Предварительный договор должен содержать все существенные условия, включая условия, позволяющие установить предмет (п.3 ст.429 ГК РФ).

Под предметом договора понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены.

Юридическая сила договора зависит от согласования всех существенных условий договора при соблюдении требуемой законом формы (п.1 ст.432 ГК РФ).

В состав существенных условий предварительного договора аренды входит полный набор существенных условий основного договора аренды.

Помимо предмета договора к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Итак, для предварительного договора аренды перечень существенных условий, без которых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе 34 «Аренда» ГК РФ. Здесь см. раздел «Условия договора аренды помещений» (с.38).     

Важный момент, на который также следует обратить внимание, — это форма договора. В соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любом случае согласно требованию п.1 ст.609 и ст.651 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет не менее одного года.

Предположим, что стороны планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок, требующий обязательной государственной регистрации, например на пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать предварительный договор аренды? Является ли факт государственной регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?

Предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того, что он заключается в письменной форме единого документа.

Такой вывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.

2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» (далее — информационное письмо N 59).

В частности, в п.14 информационного письма N 59 сказано, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, государственной регистрации не подлежит.

К такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно заключенного договора аренды.

Ответчик свои возражения обосновывал отсутствием государственной регистрации предварительного договора аренды, ссылаясь на ст.429 ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору форму основного договора.

Основной договор аренды, без сомнений, подлежал государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25 лет.

Суд указал, что в силу п.2 ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила только о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года, установленное п.2 ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны договорились заключить договор аренды помещения, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164 ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственную регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом, включая помещения.

https://www.youtube.com/watch?v=RKZENCblggI\u0026pp=ygVN0J_RgNC10LTQstCw0YDQuNGC0LXQu9GM0L3Ri9C5INC00L7Qs9C-0LLQvtGAINCw0YDQtdC90LTRiyDQv9C-0LzQtdGJ0LXQvdC40Y8%3D

Предметом же предварительного договора аренды является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора аренды (основного договора), а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Следующее важное условие, которое желательно включить в предварительный договор аренды, — срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Обращаем внимание на желательность, а не обязательность включения в предварительный договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для прекращения предварительного договора.

По общему правилу, содержащемуся в п.4 ст.429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, в течение которого будет заключен основной договор, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.     

Как можно использовать отсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример. После заключения предварительного договора арендодатель нашел более выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной платы.

Естественно, возможность получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее выгодному арендатору.

И если, с одной стороны, имеется заключенный предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя, то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя ранее взятые обязательства. Самый простой — взаимное соглашение сторон о расторжении предварительного договора аренды.

Впрочем, указанный метод не самый простой с точки зрения реализации, поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора, который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.      

Остановимся на условиях прекращения действия предварительного договора аренды по основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной предварительному договору (ст.429 ГК РФ).

По общему правилу, изложенному в п.6 ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Представим ситуацию. Предварительный договор заключен. Но другим потенциальным арендатором арендодателю предложены более выгодные условия.

Читайте также:  Может ли ИП работать по найму

Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением и начинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствием для исполнения договора с менее выгодными условиями.

Как может поступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантов его действий.     

Первый вариант возможен при отсутствии условия о сроке в предварительном договоре.

Если срок действия предварительного договора один год, арендодатель может занять пассивную роль и ожидать, когда истечет один год с момента заключения предварительного договора.

Со следующего дня после истечения одного года предварительный договор считается прекратившим свое действие в соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ.

Указанный вариант действий можно реализовать благодаря правовой безграмотности арендатора, что встречается довольно часто, или его забывчивости, или путем подкупа сотрудника арендатора. О последнем мы говорим, чтобы предупредить арендатора о возможных случаях недобросовестного поведения хозяйствующих субъектов.

Арендодатель в подобных ситуациях, как правило, ограничивается молчанием и (или) устными обещаниями об обязательном заключении основного договора. Такое поведение продолжается до истечения одного года.

На очередной вопрос о дате заключения основного договора теперь уже «бывший» арендатор получит честный ответ арендодателя об отсутствии взаимных обязательств в связи с истечением срока действия договора.

Такое пассивное поведение арендодателя в некоторых случаях способствовало забывчивости арендатора в течение одного года направить письменное предложение о заключении основного договора.

  • В других случаях арендодатель пользовался юридической безграмотностью арендатора, вследствие которой последний не пользовался правовыми способами сохранения предварительного договора в силе и после истечения годичного срока.
  • Таким образом, одним из вариантов прекращения предварительного договора аренды является истечение одного года с момента его заключения при условии отсутствия условия о сроке в тексте договора.
  • Для прекращения взятых на себя обязательств по предоставлению в будущем помещения в аренду арендодатель может воспользоваться вторым вариантом — установить в предварительном договоре срок путем использования незаконных способов его исчисления.

Предварительный договор должен определять срок заключения основного договора (п.4 ст.429 ГК РФ). Однако в сделках, связанных со строящимися объектами недвижимости, определить срок заключения основного договора довольно сложно.

Как правило, срок заключения основного договора указывается как конкретная дата. Вместе с тем одним из применяемых в практике вариантов установления срока заключения основного договора с учетом ст.190 и 191 ГК РФ является привязка  к событию, которое должно неизбежно наступить.

Нередко стороны в договоре допускают указание на такие события, которые не отвечают требованиям неизбежного наступления, например: «Стороны обязуются заключить основной договор аренды в течение пяти дней с момента оформления арендодателем права собственности на помещения».

Однако оформление права собственности на объект недвижимости не является неизбежным. Указанное событие может не наступить, поскольку зависит от воли застройщика.

Неизбежность события, предусмотренная ст.190 ГК РФ, продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события (п.4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Регистрация права собственности носит заявительный характер, т.е. для наступления события от будущего собственника требуется волевое выполнение действия — подать заявление и другие необходимые для регистрации документы.

Таким образом, указание события, наступление которого зависит от воли стороны, в качестве условия о сроке является незаконным.

В данном случае условие договора о сроке считается несогласованным, и в результате применяется уже известное правило о годичном сроке (п.4 ст.429 ГК РФ).

Предварительный договор аренды нежилого помещения — образец и бланк

Предметом предварительного договора выступает обязательство участников, выраженное в письменной форме, о проведении главной сделки по аренде в отношении конкретного объекта. Основная часть документа отводится перечислению условий заключаемого соглашения.

Внимание! Предварительный арендный договор фиксирует отношения сторон перед основной сделкой, когда уже есть намерения, но нет возможностей для полноценной реализации.

Это позволяет арендатору и арендодателю:

  1. Утвердиться, что основной договор будет заключен — например, даже если объект еще не достроен.
  2. Зафиксировать условия предстоящей сделки — особенности, время.
  3. Арендатору закрепить за собой право получения недвижимости, то есть договор охраняет его от передачи объекта другим лицам.
  4. Избежать споров и разногласий — все условия письменно обозначены.
  5. Покрыть убытки в случае несоблюдения соглашения.

Важно четко сформулировать предмет договора, в отношении какого объекта действует документ: указать адрес, площадь, собственника и иную идентифицирующую информацию.

Если помещение еще не введено в эксплуатацию и не имеет владельца, в соглашение вносятся сведения из проектных бумаг.

То есть договор предаренды может быть заключен даже при отсутствии у потенциального арендодателя права собственности на нежилой объект.

Обязательные условия предварительного договора аренды

Обязательные пункты соглашения о будущей аренде приведены в п.3 ст. 429 ГК РФ. Документ должен содержать предмет и условия основного договора. Помимо характеристик помещения, указываются:

  1. Сроки заключения договора — например, в течение определенного времени после приобретения прав собственности арендодателем.
  2. Целевое назначение объекта.
  3. Период действия основного договора.
  4. Отсутствие обременений и иных претендентов.
  5. Срок передачи объекта после подписания окончательной бумаги, сопровождение сделки актами приема-передачи с указанием текущего технического состояния помещения.

Документ перечисляет права и обязанности сторон, которые впоследствии могут помочь в разрешении споров и конфликтов: например, в отношении оплаты капремонта, правил эксплуатации площади, нюансов и сроков внесения арендных платежей, действий при их задержке, условий расторжения отношений и так далее.

Срок заключения основной сделки

Период действия договора предаренды регламентирован п.4 ст.429 ГК РФ. Стороны должны указать в документе срок, в который участники обязуются подписать соглашение. Им могут выступать неминуемые события, конкретные даты или временные отрезки (ст. 190 ГК РФ).

Внимание! Закон допускает отсутствие срока заключения в документе — в этом случае основной договор должен быть подписан в течение года после подписания соглашения предаренды.

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства по преддоговору аренды прекратятся, если до завершения утвержденного срока основной договор не будет заключен или одна из сторон не направит другой предложение об оформлении бумаги.

Форма предварительного договора

Законодательством бланк подобного документа не утвержден, но п.2 ст.429 ГК РФ указывает на необходимость его составления в форме основного договора. Если таковой не установлено, соглашение заключается в письменном виде. Без фиксации пунктов соглашения на бумаге в надлежащем виде договор будет признан ничтожным.

Внимание! Арендные контракты заключаются подписанием сторонами единого документа (ст. 651 ГК РФ).

Образец стандартного соглашения предаренды имеет структуру:

  1. Название документа, место и дата заключения.
  2. Данные об участниках сделки.
  3. Предмет договора с подробным описанием его характеристик, назначения объекта, срока действия главного договора, времени передачи помещения и иных ключевых условий.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Обеспечение исполнения обязательств — договор предаренды редко заключается безвозмездно, чаще он предполагает внесение арендатором некоторой суммы в пользу арендодателя (так называемого задатка, авансового, гарантийного, обеспечительного платежа).
  6. Порядок арендных расчетов.
  7. Ответственность участников.
  8. Порядок изменения и расторжения договора.
  9. Особенности разрешения споров.
  10. Заключительные положения.
  11. Реквизиты и подписи участников.

Следует учесть, что государственная регистрация предварительного договора аренды не требуется (п. 14 Письма Президента ВАС РФ № 59 от 16.02.01).

Последствия незаключения основного договора

Если одна из сторон отказывает второй в заключении основного договора, нарушая положения соглашения о предаренде, пострадавший участник вправе обратиться в арбитражный суд с требованием принудительно оформить документ.

Заявление может быть подано в течение шести месяцев с момента неисполнения взятого на себя обязательства. В этом случае успех дела напрямую зависит от правильности заключенного соглашения предаренды.

Суд рассматривает спор сторон, в результате основной договор считается заключенным с момента вступления в силу судебного решения или с даты, в нем указанной (п.5 ст.429 ГК РФ).

Внимание! Требовать что-либо по предварительному договору будет уже невозможно после вступления в силу основного документа (Постановление ФАС СЗО по делу № А56–21025/2008 от 20.05.09).

Уклоняющаяся сторона обязана возместить пострадавшему участнику причиненные убытки. Если был предусмотрен обеспечительный платеж (задаток), и арендатор отказался заключать основной договор, деньги останутся у арендодателя. При уклонении последнего осуществляется возврат средств (иногда с процентами, в двойном размере).

Предварительный договор аренды нежилого помещения выполняет организационную функцию, создавая юридические предпосылки для оформления главного соглашения. Документ подтверждает намерения сторон и гарантирует совершение сделки в случае правильного его оформления.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector