Несмотря на большое количество статей с пугающими заголовками, хорошие взаимоотношения арендатора и собственника квартиры не такая уж и редкость.
Но даже в них могут возникнуть недоразумения и конфликты из-за того, что стороны не знают о своих правах и обязанностях.
Так что, если вы планируете снимать или сдавать жилье в ближайшем будущем, изучите заранее, кто и за что отвечает в съемном жилье на самом деле. Рассказываем обо всем подробно.
Поломка бытовой техники и мебели
Достаточно часто возникает ситуация, когда после аренды квартиры в ней неожиданно что-то ломается – перестает работать стиральная машинка, телевизор или, например, пылесос.
Понятно, что каждая сторона скорее всего будет отстаивать свои права. Собственник начнет утверждать, что передавал технику в отличном состоянии.
А арендатор настаивать на том, что агрегат перестал выполнять свои функции из-за старости.
Лучший способ защитить себя от таких спорных ситуаций – заключать договор аренды и подробно прописать в нем все условия.
А если вы решили обойтись без этого документа или не указали в нем зоны ответственности, все будет зависеть от того, кто виноват в поломке.
Чтобы снять с себя вину и доказать, что причиной стал естественный износ или дефект, который возник еще до заселения, квартиранту необходимо обратиться в экспертную организацию, произвести обследование и получить заключение.
Кроме того, во избежание конфликтов эксперты советуют обеим сторонам перед заключением договора тщательно осмотреть квартиру и зафиксировать любой изъян – даже тот, который кажется незначительным. Иначе есть вероятность того, что при выселении придется потратить кучу нервов, выясняя причину царапин на ламинате.
Косметический ремонт
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону.
Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором».
А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.
Если же вы произвели неотделимые улучшения за свой счет, можно потребовать у собственника компенсацию расходов. Но только в том случае, если перед началом ремонтных работ было получено его письменное согласие. В противном случае придется даже заплатить штраф. Например, вы поклеили новые веселые обои с цветами, а арендодатель не считает это улучшениями его жилья – он ценитель минимализма.
Что касается поддержания помещения в надлежащем состоянии, то тут все просто. Если в квартире произошли повреждения из-за арендатора и его семьей (дети разрисовали стены, собака испортила паркет), ремонт проводится однозначно за счет виновного.
Квартиру затопили или случился пожар
Существуют общее правило: если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры, соседей, УК или ТСЖ. Таким образом, в первую очередь следуют найти источник возгорания или затопления.
Если он находится внутри квартиры, то стоит определить основную причину. Например, в случае с неисправной проводкой ответственность ляжет на собственника. Он обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб. А если квартиру затопило из-за того, что квартиросъёмщик неудачно заменил кран в ванной, соответственно на него.
Эксперты советуют очень тщательно все проверять и не спешить с выводами. Например, телевизор может загореться из-за неисправной проводки, а не потому, что его забыли выключить. Но в любом случае, виновного будет определять суд, оценивая все обстоятельства.
Содержание общего имущества
Чтобы понять, кто отвечает за содержание общего имущество, стоит обратиться к статье 39 ЖК РФ. Закон говорит, что эта обязанность лежит исключительно на собственнике квартире. И заключение договора аренды ничего не меняет. Согласно тому же жилищному кодексу, арендатор:
- Не должен платить взносы на капитальный ремонт;
- Не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги;
- Не может заключить договор управления с управляющей организацией;
- Не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники.
Так что, если вы арендуете жилье, и к вам, например, обратились жильцы дома с просьбой скинуться на новый шлагбаум во дворе, просто передайте информацию собственнику.
В каких случаях можно выселить квартиранта
Закон тщательно охраняет интересы обеих сторон и предусматривает четыре основания для досрочного расторжения договора аренды через суд:
- Квартиросъемщик не платит за аренду 2 месяца (если договор заключен на срок менее года) или 6 месяцев (если договор заключен на срок более года).
- Квартиросъемщик или иные лица, за которых он отвечает, разрушили или испортили квартиру.
- Арендатор использует квартиру не по назначению или нарушает права и интересы соседей. Например, устроил в квартире офис или хостел.
- Помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.
Если же существенные нарушения отсутствуют, можно попробовать договориться c арендаторами мирным путем.
Но учитывайте, что в любом случае выставить людей принудительно не получится – это могут сделать только приставы на основании судебного решения.
А если договор уже расторгнут, но квартиранты отказываются съезжать, можно сменить замки, сдать их вещи в камеру хранения, уведомить съемщиков по почте и потребовать с них компенсацию расходов через суд.
Как предпринимательница потеряла деньги на ремонте арендованного помещения
Истории
В Омске предприниматель арендовала помещение и сделала ремонт. Когда съехала, спросила с собственницы компенсацию. Ремонт остаётся, в помещении стало лучше, ведь логично заплатить за это? Оказалось, всё не так однозначно.
- Елена Мехоношина
- Редактор: Ирина Ситникова
Предприниматель Полякова решает открыть детский сад и летом 2012 года находит подходящее помещение. Арендодателя Лозинскую эта идея устраивает, и предприниматели устно договариваются о сделке. Но чтобы работать с детьми, помещение должно соответствовать нормам санпина. Полякова не хочет терять драгоценное время и начинает ремонт, не дожидаясь подписания договора.
С ремонтом Полякова успешно справляется. В августе в помещении появляются новые водопровод, канализация, раковины, электропроводка и розетки. На оплату подрядчикам уходит 128 300 ₽. Теперь основные хлопоты с ремонтом позади, и Полякова переходит к бумагам.
В октябре Полякова и Лозинская подписывают договор аренды. Полякова заканчивает ремонт установкой пожарной сигнализации за 23 010 ₽. Но идее с детским садом не суждено сбыться. В январе 2013 года Полякова съезжает из помещения.
Деньги в ремонт вбуханы, а канализацию и розетки с собой не унесёшь. Естественно, Полякова хочет вернуть потраченные 151 310 ₽. Договориться о компенсации ремонта не получается, и Полякова подаёт на Лозинскую в суд.
Лёгкая победа и шелест денег в руках
На судебные заседания Полякова приходит с юристом, а вот Лозинская по повесткам не является. Предприниматель с юристом рассказывают суду историю с неслучившимся детским садом и ремонтом за деньги Поляковой. Показывают договоры с подрядчиками. Настаивают: Лозинская видела, что без ремонта никак, и сама разрешила отремонтировать помещение под санпины. Отбить их аргументы некому.
Суд верит Поляковой. Лозинская сдала старое помещение, а назад получила со свежим ремонтом. Договор аренды можно даже не смотреть — его подписали уже после ремонта. На такие случаи в законе есть правило о неосновательном обогащении, на основании которого Лозинская обязана заплатить Поляковой 151 310 ₽ за ремонт.
Неосновательное обогащение — это когда один безосновательно получает выгоду за счёт другого. Если выгоду нельзя вернуть в натуре, подсчитывают её стоимость. Тот, кто получил выгоду, обязан вернуть её деньгами (ст. 1102 и ст. 1105 ГК РФ).
Решение никто не обжалует. Через месяц Полякова получает исполнительный лист и несёт его приставам. Со счёта Лозинской снимают 134 558 ₽. Казалось бы, победа и деньги у Поляковой в кармане. Но не тут-то было.
Апелляция: верните деньги, суд ошибся
Лозинская разбирается, за что сняли деньги, и узнаёт о решении суда. В апреле 2014 года она нанимает юриста, просит суд восстановить срок на апелляцию и подаёт жалобу. Дело назначают на пересмотр. Обе предпринимательницы приходят на заседание с юристами, завязывается борьба.
Лозинская говорит, что не давала согласие на ремонт, и платить за чужой неудавшийся бизнес не собирается. Объясняет, что живёт не по прописке, повестки не получала, про суды не знала. А теперь она хочет отбить претензии Поляковой, просит рассмотреть дело с нуля и выслушать свидетеля. Полякова не согласна и просит оставить всё как есть.
Суд не соглашается пересматривать дело с нуля. Лозинской нужно было следить за почтой, которая приходит на адрес регистрации, раз она ИП. Пропустили повестку из суда — расхлёбывайте сами. Но это не играет роли, потому что первый суд вынес неправильное решение.
Полякова съехала, но бумаги о расторжении договора с собственницей не подписала. В договоре сказано, что арендатор может досрочно расторгнуть договор по своей инициативе, только если письменного сообщит об этом арендодателю.
Полякова же в качестве подтверждения расторжения договора показала суду соглашение без подписи Лозинской и не смогла доказать, что та была в курсе.
Значит, договор аренды действует, поэтому в этом случае срабатывает законодательство об аренде — неосновательное обогащение не имеет к нему никакого отношения. И неважно, сделали ремонт до или после подписания договора.
Замена канализации, сантехники, электричества и установка пожарной сигнализации — это неотделимые улучшения в арендованном помещении. В договоре аренды сказано, что прежде чем делать ремонт, арендатор должен получить письменное разрешение арендодателя, но у Поляковой его нет.
А пожарную сигнализацию она вообще обязана была установить за свой счёт и оставить арендодателю — так сказано в договоре аренды, который она сама же подписала. Получается, про ремонт Лозинская была не в курсе, а сигнализация принадлежит ей по условиям договора, то есть она не обязана ничего компенсировать Поляковой.
Решение суда первой инстанции отменяют.
Неотделимые улучшения — это ремонт или установка оборудования в арендованном помещении, которые нельзя убрать без следов и дыр. Арендодатель не компенсирует арендатору затраты на неотделимые улучшения, если не давал на них согласие (ст. 623 ГК РФ).
Полякова не принимает поражение и подаёт кассационную жалобу. Дело проверяют ещё раз, но соглашаются с выводами апелляции. Дальше Лозинская подаёт в суд на возврат денег — Полякову обязывают вернуть ей 134 558 ₽.
Как согласовать ремонт в арендованном помещении, чтобы получить компенсацию
По закону арендатор имеет право получить компенсацию за ремонт, но только если согласует его с арендодателем. Согласовать ремонт — значит взять с арендодателя письменное согласие на сам факт ремонта и утвердить у него смету.
Но достаточно прописать в договоре, что арендодатель ничего арендатору не компенсирует, и никакое согласие не поможет.
Так что если собираетесь делать ремонт в арендуемом помещении, обратите внимание, нет ли в договоре пункта, который лишает вас компенсации (ст. 623 ГК РФ).
Компенсацию можно получить двумя способами: арендодатель засчитывает согласованный ремонт в арендную плату или возмещает арендатору живыми деньгами при съезде. Если выбираете первый вариант, обязательно зафиксируйте это в договоре. Устную договорённость о зачёте ремонта в арендную плату вы потом не докажете (ст. 614 ГК РФ).
Мы изменили фамилии участников этой истории.
Опубликовали 7 июля 2021 года
Арендатор по собственной инициативе сделал ремонтные работы помещения с целью его сохранения и улучшения потребительских свойств для извлечения выгоды – нет оснований для взыскания затрат с арендодателя
Арендатор по собственной инициативе сделал ремонтные работы помещения с целью его сохранения и улучшения потребительских свойств для извлечения выгоды – нет оснований для взыскания затрат с арендодателя
Руководствуясь пунктами 2 и 3 статьи 623 ГК РФ и установив, что истец, получая в возмездное пользование муниципальное имущество, каких-либо замечаний в части получения имущества в непригодном состоянии или с существенными недостатками не высказывал; в отсутствие доказательств того, что истец ставил в известность арендодателя о проведении ремонтных работ и с какой целью проводились работы, а также учитывая, что муниципальное имущество использовалось истцом в течение длительного времени, при этом арендатором по собственной инициативе были произведены ремонтные работы помещения с целью его сохранения и улучшения потребительских свойств для извлечения выгоды, арбитражные суды обоснованно пришли к выводу о том, что ремонт недвижимого имущества осуществлялся истцом без предварительного письменного согласования объемов и стоимости выполненных работ с ответчиком, то есть в отсутствие согласия законного владельца, в связи с чем отказали во взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости неотделимых улучшений.
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.12.2015 по делу N А33-179/2015
Отсутствуют доказательства согласования отделочных работ с арендодателем – нет оснований для взыскания затрат с арендодателя
Отклоняя требование арендатора о взыскании затрат на ремонт помещения и долга по возврату обеспечительного платежа в рамках договора аренды и удовлетворяя встречный иск арендодателя о взыскании задолженности по договору аренды, суд в порядке пункта 3 статьи 623 ГК РФ установил, что доказательств согласования отделочных работ с арендодателем не представлено, при этом с учетом заявленного арендодателем зачета однородных требований — требований о возврате обеспечительного платежа и уплате арендных платежей — обязательства по возврату обеспечительного платежа являются прекращенными, в то же время арендатором нарушены обязательства по внесению арендной платы за спорный период, а изменение размера арендной платы при отсутствии заключенного в установленном порядке соглашения об изменении размера арендной платы не может являться доказанным.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.12.2015 по делу N А40-159832/14
В период аренды с письменного согласия арендодателя сделан ремонт и улучшение помещений и арендодатель принял на себя обязательства по их возмещению — затраты подлежат взысканию
Частично взыскивая стоимость неотделимых улучшений, произведенных в арендуемых по договору помещениях, суд, применив положения пункта 2 статьи 623 ГК РФ, установил, что в период пользования помещениями с письменного согласия ответчика истец произвел ремонт и улучшение помещений, при этом ответчик согласовал расходы истца на приобретение и установку сплит-систем в офисных помещениях ответчика и расходы по установке системы видеонаблюдения на территории ответчика и, определяя порядок выплаты компенсации и ссылаясь на условия договора аренды, ответчик признал поименованные улучшения неотделимыми, а согласовав расходы в указанном размере, принял на себя обязательство по их возмещению.
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.11.2015 по делу N А82-15346/2014
Если в договоре о расторжении не определены условия о компенсации стоимости неотделимых улучшений – возмещение станет проблематичным
Рассмотрев иск о взыскании задолженности по договору краткосрочной аренды нежилого помещения, суды установили, что договором стороны предусмотрели, что в случае досрочного расторжения договора аренды размер и порядок компенсации стоимости неотделимых улучшений определяется в соглашении сторон о досрочном расторжении договора.
Вместе с тем при подписании соглашения о расторжении договора сторонами не был согласован вопрос о возможной компенсации арендатору каких-либо затрат, в том числе связанных с произведенными работами в помещениях. Суды на основании ст. ст.
606, 623 ГК РФ пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку представленные истцом доказательства не подтверждают выполнение работ по неотделимым улучшениям.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.11.2015 по делу N А40-196632/14
Арендодатель вправе сделать зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы
Рассмотрев дело по иску о взыскании компенсации затрат, произведенных на капитальный ремонт арендуемых помещений и на содержание арендуемых помещений, встречному иску о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным услугам, установив, что действия арендодателя по зачету стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемого помещения в счет арендной платы не нарушали условий договора и требований закона (п. 1 ст. 616, п. п. 1, 2, 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд пришел к обоснованному и правомерному выводу об удовлетворении встречных требований и отказе в первоначальном иске.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.11.2015 по делу N А40-47852/14
Как оформить ремонт квартиры в счет платы за аренду — раздел "Мы в прессе"
Ремонт в счет аренды — распространенная схема отношений владельца квартиры и арендодателя. Часто собственник предоставляет жильцу арендные каникулы за то, что тот выполняет какие-то работы в квартире по договоренности с ним.
Но что если наниматель что-то выполнит не так? Или будет специально затягивать ремонт? А если арендодатель передумает или захочет что-то изменить, сделать по-другому? Здесь может возникнуть масса конфликтов.
Но можно избежать осложнений, если все договоренности фиксировать документально, утверждает Кирилл Кокорин, ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость». Эксперт дает ряд советов, полезных обоим сторонам.
К заключению договора найма, условия которого будут предусматривать ремонт в счет платы за найм квартиры, необходимо подходить крайне внимательно.
Лучше, если стороны прибегнут к услугам специалиста, который сделает это правильно, снизив до минимума риски участников сделки, особенно когда стоит вопрос о масштабных работах.
Однако если у сторон нет возможности привлечь специалиста, рекомендую придерживаться следующего алгоритма.
Первое, на что необходимо обратить внимание участников такой сделки, — это ошибки, которые не один раз были предметом разбирательства в судах.
Чаще всего недоразумения сопряжены с доверчивостью. Заключение договора найма обычно проходит в доверительной атмосфере, люди присматриваются друг к другу, стараются показать себя с наилучшей стороны и к договору относятся формально, допуская промахи, которые в последующем приносят массу неприятностей.
Ошибка № 1
Происходит, когда проведение ремонтных работ было согласовано сторонами в устной форме, в договоре условия никак не зафиксированы, письменное дополнительное соглашение не составлялось. Такая беспечность может закончиться для нанимателя существенными материальными убытками.
Во-первых, учитывая, что нет письменных договоренностей, его могут обязать, в том числе в судебном порядке, оплатить владение и пользование квартирой, начиная с первого дня пользования, несмотря на то, что жилец тратил личные денежные средства на ремонт.
То есть арендатор, выполнив в квартире ремонт за свой счет, еще и обязан будет оплатить аренду.
Во-вторых, в особо сложных случаях нанимателя могут обязать привести квартиру в прежний вид, а если это невозможно, то возместить убытки собственника. К тому же не стоит рассчитывать на свидетельские показания, так как они не могут лечь в основу решения суда в силу закона.
Ошибка № 2
Происходит, если не составлена смета ремонта.
Участники сделки прописывают в договоре условие о проведении ремонта силами квартирантов, но лишь в общих чертах, не разделяя общую стоимость на оплату фактической работы и материалов, не указывая сроков исполнения.
Например, в договоре сказано: «Наниматель обязуется произвести ремонт в комнате (переклеить обои и заменить напольное покрытие на ламинат) на сумму 50 000 рублей в счет платы за найм».
При этом не указывают, сколько будет стоить работа, а сколько — материалы, и когда все должно быть выполнено.
Наниматель в этом случае может 10 000 рублей потратить на самые дешевые материалы, а на 40 000 рублей сделать работу руками недобросовестных компаний, которые в договоре укажут 40 000 рублей, а по факту оплата составит, например, 20 000 рублей. Таким образом, собственник получает отделку на общую сумму 30 000 рублей, и никаких претензий к нанимателю предъявить не может. Кроме того, если не указан срок исполнения ремонта, он умышленно может растянуться на весь период найма.
- Ошибка № 3
- В договоре не указывается ответственность нанимателя в случае, если ремонт не будет произведен, если он будет выполнен не до конца, а также за досрочное расторжение соглашения о найме.
- Что необходимо предусмотреть в договоре найма
1. Размер платы за найм квартиры в месяц (точная цифра). 2. Плата за найм будет осуществляться в счет ремонта в квартире, согласно смете работ, которая является неотъемлемой частью договора найма. 3. Договор найма вступает в силу с момента подписания сторонами сметы работ. 4.
После завершения ремонтных работ подписывается акт, подтверждающий их проведение в полном объеме и отсутствие претензий. 5.
Ответственность сторон в случае досрочного расторжения договора найма в период до окончания ремонтных работ и до окончания зачета денежных средств, затраченных на ремонт в счет платы за найм.
6. Порядок распределения расходов в случае увеличения стоимости работ или материалов.
Перед заключением договора найма необходимо определить объем и масштабы работ.
Если предстоит масштабный и дорогостоящий ремонт и нельзя обойтись без привлечения подрядной организации, следует дополнить договор найма сметой от этой структуры.
В ней указывают стоимость работ, материалы и их количество, сроки выполнения. Когда наниматель и наймодатель согласуют смету, они будут лишены возможности злоупотребить или использовать денежные средства не по назначению.
Если ремонт не предполагает больших расходов, а сами работы будут выполняться силами нанимателя или наемного работника без участия строительных компаний, то необходимо самостоятельно составить смету, в которой указать сроки, вид работ и их стоимость, а также наименование и стоимость материалов.
Как говорилось выше, в договоре найма следует указать, что он вступает в силу с момента согласования и подписания сметы работ. То есть, если смета не подписана, права и обязанности у сторон по договору не возникают.
Ничего сложного в составлении сметы нет. Кроме того, настоятельно рекомендуется нанимателю и наймодателю совместно посетить строительный магазин, ознакомиться с ассортиментом и ценами. Записать все, заполнить смету, подписать и приступить к ремонту.
Сколько налогов заплатит арендатор после ремонта: позиция ВС — новости Право.ру
В 2005 году «Метран», крупный производитель средств измерения и метрологических приборов (входит в Emerson Process Management), взял в аренду нежилые помещения ФГУП «Завод прибор» в Челябинске.
«Метран» серьезно вложился: отремонтировал шахту лифта, обновил вентиляцию, водопровод, освещение, отопление, поменял окна и отделку. Арендодатель был согласен на изменения, но никак их не компенсировал. Улучшения арендатор учел в составе амортизируемого имущества.
Амортизация начислялась по капитальным вложениям в течение срока действия договоров аренды и включалась в состав расходов при исчислении налога на прибыль. Аренда закончилась в 2015-2016 годах, когда общество запустило собственный производственный корпус.
Арендованные помещения вернули предприятию. Остаток стоимости неотделимых улучшений компания учла как внереализационные расходы.
https://www.youtube.com/watch?v=dvjasqXWuNY\u0026pp=ygVl0JrQsNC6INC90LUg0L_QvtGC0LXRgNGP0YLRjCDQtNC10L3RjNCz0Lgg0L3QsCDRgNC10LzQvtC90YLQtSDQv9GA0Lgg0LDRgNC10L3QtNC1INC_0L7QvNC10YnQtdC90LjRjz8%3D
Налоговая провела в компании выездную проверку и доначислила более 17 млн руб. НДС, а также налог на прибыль. ФНС решила: неотделимые улучшения были безвозмездно переданы арендодателю. Это значит, что арендатор не имеет права учитывать «недоамортизированные» расходы (п. 16 ст. 270 НК).
Кроме того, поскольку отремонтированное имущество получило унитарное предприятие, эта операция освобождена от обложения НДС по пп. 5 п. 2 ст. 146, но возникает обязанность восстановить налог пропорционально остаточной стоимости улучшений (пп. 2 п. 3 ст. 170 НК).
Такую позицию ФНС поддержали две инстанции.
Этой жесткой позиции много лет придерживались ФНС и Минфин. Так, они утверждали, что возврат арендованного имущества с недоамортизированными улучшениями – это их безвозмездная реализация с исключением остаточной стоимости из расходов и начислением НДС.
Другими словами, списывать в расходы недоамортизированную часть капиталовложений было нельзя, ведь это «подарок» арендодателю. Судебная практика не была единообразной.
Но подавляющее большинство споров разрешалось в пользу налоговых органов, говорит Алексей Артюх, партнер компании Федеральный рейтинг.
группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование Профайл компании
, представлявшей в споре интересы общества.
Арбитражный суд Уральского округа отменил акты двух инстанций и встал на сторону налогоплательщика. По его мнению, безвозмедной передачи улучшений не было, потому что речь о возмездном двустороннем договоре (аренде), где каждая из сторон имела свою выгоду.
Налоговая инспекция обжаловала этот акт в Верховном суде, и тот передал дело на рассмотрение.
Смягчение подхода
В Верховном суде компания опиралась на то, что неотделимые улучшения – это не имущество с экономической и правовой точек зрения, а значит, физически и юридически их вообще невозможно кому-либо передать.
Следовательно, применение статей 146, 170, 270 НК невозможно.
Это нельзя назвать и работами в пользу арендодателя, настаивали юристы, если только не установлены злоупотребления в отношениях между сторонами, например, скрытая встречная компенсация через снижение арендной платы.
Позиция экономколлегии ВС в составе судей Юрия Иваненко, Татьяны Завьяловой и Дениса Тютина (определение № 309-ЭС20-16872 по делу № А76-8895/2019) стала компромиссной для участников спора.
ВС сделал вывод, что «недоамортизированная» часть неотделимых улучшений, которую собственник получает без встречной компенсации, по общему правилу, не учитывается арендатором в расходах. Она не отвечает критерию экономической обоснованности расходов (ст. 252 НК), считает ВС.
Впрочем, налогоплательщик может опровергать такую презумпцию необоснованности расходов. ВС приводит ряд критериев, которые помогут в этом.
- улучшения и траты на них были необходимы для деятельности налогоплательщика: «например, обустройство торгового объекта в уникальном фирменном стиле, обустройство коммуникаций, необходимых, в первую очередь, для эксплуатации оборудования налогоплательщика», приводит примеры коллегия;
- у налогоплательщика были намерения и возможности окупить затраты за счет использования арендованного имущества в течение срока аренды;
- у налогоплательщика была разумная и экономически обоснованная необходимость прекратить аренду до того, как истек срок полезного использования улучшений, в том числе если это произошло из-за того, что у компании-арендатора объективно поменялись условия деятельности.
Если через эти критерии нельзя бесспорно сказать, что арендатор был заинтересован в улучшениях, можно использовать информацию о дальнейшей судьбе улучшений и их значении для собственника: например, демонтировал ли их собственник.
Последний тест разумно применять только после оценки предыдущих критериев, считает Артюх: в противном случае судьба экономической обоснованности расходов арендатора неоправданно будет поставлена в полную зависимость от того, как арендодатель воспользуется улучшениями, что очевидно не соответствует смыслу статьи 252 НК о расходах.
https://www.youtube.com/watch?v=dvjasqXWuNY\u0026pp=YAHIAQE%3D
Иногда даже выгоднее потратиться на демонтаж улучшений, чтобы арендодатель не воспользовался ими. Тогда их остаточную стоимость можно будет учесть в расходах, а кроме того – избежать начисления НДС. В совокупности «цена вопроса» достигает 40% остаточной стоимости ремонта. В некоторых ситуациях сумма может оказаться довольно значимой.
Алексей Артюх, партнер Taxology
Нижестоящие суды не установили обстоятельства, связанные с характером улучшений, а значит, дело надо направить на новое рассмотрение в первую инстанцию, решила экономколлегия.
Оценка юристов
Верховный суд занял компромиссную позицию, не поддержав подход о полной недопустимости учета остаточной стоимости улучшений в расходах, считают юристы.
С одной стороны, налогоплательщик при определении своих налоговых обязательств будет вынужден оглядываться на желания и намерения своего контрагента, отмечает Александр Голиков, адвокат, партнер Федеральный рейтинг.
группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Банкротство (споры high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство группа Страховое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Международный арбитраж группа Природные ресурсы/Энергетика группа Уголовное право группа Частный капитал 2место По выручке 2место По количеству юристов 8место По выручке на юриста Профайл компании
. «В деле «Метран» одним из элементов улучшений являлась реконструкция шахты лифта. Технический или грузовой лифт может быть задействован для перемещения продукции или материалов, а может просто простаивать, если помещения арендуются под офис. Получается, что ценность такого лифта зависит от будущего арендатора помещения», — приводит пример Голиков.
С другой стороны, признает он, мотив для введения многочисленных тестов на обоснованность капвложений – попытка пресечь схемы по уклонению от уплаты налогов путем подмены налогооблагаемых платежей по аренде передачей капвложений без возмещения затрат.
Пример: арендатор платит незначительные по сравнению с рынком ставки арендной платы, а взамен ремонтирует помещения и передает их арендодателю безвозмездно, одновременно включая недоамортизированную часть в расходы по налогу на прибыль.
Артюх согласен, что предлагаемые судом критерии направлены на выявление и пресечение «скрытых» возмездных договоренностей сторон.
Если налогоплательщик съезжает из арендованных помещений до полной амортизации улучшений, а это почти всегда именно так, то остаточную стоимость расходов он просто теряет.
Евгений Тимофеев, партнер, руководитель налоговой практики Федеральный рейтинг.
группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международный арбитраж группа Недвижимость, земля, строительство группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал Профайл компании
«Вместо признания права налогоплательщика на вычет по самому факту использования арендованных помещений с правом налогового органа доказывать злоупотребление при явно неразумном и необъяснимом поведении сторон мы теперь имеем запрет на вычет с правом налогоплательщика доказывать отсутствие злоупотреблений как отрицательный факт», – говорит Тимофеев. «Следующим шагом, видимо, будет признание антиуклонительского характера за любой налоговой нормой, а также признание необходимости доказывать отсутствие злоупотреблений, чтобы воспользоваться любым правом, предоставленным налогоплательщику Налоговым кодексом», – замечает он.
Тем не менее в целом подход ВС логичен и закономерен в рамках борьбы государства с получением бизнесом необоснованной налоговой выгоды, отмечает Александр Голиков.
Что делать налогоплательщикам?
Несмотря на то, что определение ВС – очевидный шаг вперед по сравнению с прежним консервативным подходом, предложенные критерии, по которым улучшения будут признавать экономически обоснованными, носят оценочный характер.
Вместе с консерватизмом налоговых органов и судов это позволяет ожидать развития практики и увеличения числа споров по конкретным ситуациям в этой сфере, отмечает Артюх.
https://www.youtube.com/watch?v=qv7n7Zksieg\u0026pp=ygVl0JrQsNC6INC90LUg0L_QvtGC0LXRgNGP0YLRjCDQtNC10L3RjNCz0Lgg0L3QsCDRgNC10LzQvtC90YLQtSDQv9GA0Lgg0LDRgNC10L3QtNC1INC_0L7QvNC10YnQtdC90LjRjz8%3D
Поэтому налогоплательщикам уже сейчас следует обратить внимание на порядок налогового учета и документального оформления неотделимых улучшений, чтобы сократить риски для бизнеса.
- арендная плата не отклоняется от рыночного уровня из-за ремонта на арендованном объекте;
- арендодатель не заинтересован в улучшениях (кроме интереса сохранения своего имущества в пригодном для эксплуатации состоянии), в том числе на этапе письменного согласования улучшений;
- очевидная необходимость улучшений для собственной деятельности с учетом ее специфики (в тексте определения в качестве примера приведено оформление торговых залов);
- расчет экономической эффективности улучшений для ведения бизнеса с использованием объекта аренды в течение срока договора.
Алексей Артюх, Taxology
Артюх отмечает, что для минимизации рисков надо обратить внимание на правильную квалификацию выполняемых на арендованном объекте работ в качестве капитализируемых затрат или необходимого ремонта, а также правильное определение срока полезного использования неотделимых улучшений. Стараться сделать его максимальным юристы не советуют: это не только слишком растягивает амортизационные выплаты, но и приводит к тому, что значительная часть остаточной стоимости остается «недоамортизированной».
Когда услуги – вспомогательные
В рамках спора был разрешен и другой вопрос – о квалификации услуг иностранного контрагента для целей определения налоговых обязательств.
Компания заключила с родственной Emerson Process Management Shared Service Ltd соглашение на консультирование в области финансов, менеджмента, маркетинга, управления персоналом более чем на 544 млн руб. – услуги для компаний, входящих в корпорацию Emerson.
Общество удержало НДС на 80 млн руб. Кроме того, Emerson предоставляла почтовый сервер, обслуживание глобальных сетей, техподдержку и прочие услуги. Это обошлось в 97 млн руб., и при оплате компания не удерживала НДС.
Техподдержку и подобные услуги налоговая сочла вспомогательными к консультациям, а значит, облагаемыми НДС в России (п.3 ст. 148 НК). Компании надо было удержать 17,3 млн руб. НДС, решили в ФНС.
Верховный суд с этим согласился. «Суд верно указал, что прежде чем задаваться вопросом о видах услуг, необходимо разобраться с тем, не являются ли одни из них вспомогательными по отношению к другим. В случае положительного ответа вспомогательные имеют тот же режим, что и основные, и устанавливать требуется только вид основных услуг», – говорит Евгений Тимофеев.
Недостаток, по его мнению, заключается в том, что суд свел сам вопрос о соотношении видов услуг только к тому, можно ли одни услуги получить без других.
«Если их нельзя получить отдельно, должен ставиться вопрос о том, возможно ли было приобрести у третьих лиц аналогичные предположительно вспомогательные услуги с учетом конкретных параметров предположительно основных услуг, вплоть до технической совместимости», – считает Тимофеев.
Если такое приобретение возможно, говорит он, услуги нельзя признавать вспомогательными, даже если они приобретаются у одного поставщика в едином пакете.
Как сдать квартиру в счет ремонта
© Мир квартир
квартира без отделки в новом доме
, а на ее ремонт не осталось ни копейки. Что делать дальше в такой ситуации? Новый кредит никто не даст. Да и без него ипотека и коммунальные платежи съедают всю зарплату.
Попробуем разобраться, что будет, если сдать
тому, кто готов выполнить ремонт в счет оплаты за проживание.
Можете сразу размещать объявление в интернете – ждать таких арендаторов придется долго. И пока они не нашлись, обратитесь с заявкой на предварительный расчет ремонта в 2-3 организации или бригады, оказывающих подобные услуги «под ключ». Так вы узнаете среднюю стоимость и сроки выполнения работ в вашем городе.
Иногда после покупки квартиры не остается денег на ее ремонт. Мир Квартир
Обязательно закажите составление полной сметы. С ней вы будете четко представлять весь бюджет мероприятия и сможете контролировать процесс. Кроме того, на основе этого документа будут составлены договоры. Нельзя отдавать расчеты на откуп арендаторам.
Ведь каждый из них будет стремиться завысить стоимость своих работ и покупать самые дешевые отделочные материалы.
Два договора лучше одного
Не стоит заключать договор аренды, в котором в качестве оплаты предусмотрено выполнение капитального ремонта. Желательно составить к договору аренды дополнительное соглашение о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы.
А лучше всего подписать два отдельных договора – один на аренду, а второй на оказание услуг по ремонту вашей квартиры.
Таким способом вы обезопасите себя от увеличения сроков и некачественно выполненного ремонта.
Договор услуг должен быть разбит на этапы его выполнения. Минимум раз в месяц вы должны появляться на квартире, чтобы проверять ход работ. Иначе можете не дождаться, когда ремонт закончится. А довольные арендаторы уйдут в закат.
В договоре должны быть предусмотрены пени за срыв сроков выполнения ремонта. Lori.ru
Каждый нюанс, который возникает в процессе, фиксируйте дополнительным соглашением. Устные договоренности ни при окончательных расчетах, ни тем более на суде приниматься во внимание не будут.
Каждый из нас немножко прораб
Не будет лишним до подписания договора посмотреть на примеры уже выполненных арендаторами работ. Это даже может быть не комплекс, а какая-то специализация. Но нужно увидеть не один, а несколько объектов.
Вы же не планировали доверить свою квартиру тому, кто не сделал в своей жизни ни одного ремонта?
По возможности старайтесь присутствовать при покупке строительных и отделочных материалов или займитесь этим самостоятельно. От их качества будет зависеть, как долго продержится ремонт.
А также вы не окажетесь втянуты в разборки по поводу использования ворованных товаров. Старая советская привычка тащить все, что под руку подвернется, никуда не исчезла. Да и доверять продавцам на строительных рынках можно не всем.
Не забудьте включить и покупку мебели в счет аренды. Lori.ru
С другой стороны, вы обязаны предоставить гарантии арендаторам, что после окончания ремонта вы не выселите их или существенно не поднимете стоимость аренды. Такие вопросы с ними вы должны обсудить и согласовать заранее.
Все-таки проживание в ремонтируемой квартире не относится к разряду комфортных. И арендатор должен быть уверен, что его не используют как дешевую рабочую силу.
Избегайте соблазна сразу «зарядить» рыночную стоимость аренды. Несмотря на то, что эта сумма будет зачитываться выполненными работами, психологически высокая ставка будет отпугивать потенциальных исполнителей. Так вы просто долго никого не сможете найти.
Доверьте составление договоров юристам, специализирующимся на строительстве и недвижимости. Небольшая сумма, потраченная перед сделкой, поможет избежать значительных потерь денег и времени в дальнейшем.
Такие виды аренды не всегда заканчиваются устраивающим обе стороны результатом. Поэтому тщательная подготовка и контроль на протяжении всего времени должны быть обязательно. Тогда все у вас получится.
Загрузка...
