Как арендатору не потерять обеспечительный платёж (депозит)

Вместе с экспертами разбираемся, что такое обеспечительный платеж, в каких случаях вносится и как его вернуть

Арендодатель оставляет обеспечительный платеж себе, если арендатор нарушает условия, прописанные в договоре ( Shutterstock)

В большинстве случаев при заключении договора на рынке аренды используется обеспечительный платеж. Спросили у юристов, что это такое, как его вносить и как вернуть в случае необходимости.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж — это определенная сумма, выступающая гарантией выполнения обязательств условий договора. Обычно он равен месячной арендной плате за квартиру.

Обеспечительный платеж выступает своего рода депозитом, денежные средства из которого арендодатель может направить для исполнения образовавшейся задолженности или возникших расходов.

В качестве обеспечительного платежа можно вносить деньги, ценные бумаги или обязательства, говорит адвокат, юрист практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис» Александра Марценюк.

Обеспечительный платеж возвращается оплатившей его стороне, если не наступают обстоятельства, указанные в договоре, добавляет ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal Евгений Кравченко. При необходимости сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

От аванса обеспечительный платеж отличается тем, что вносится для покрытия дополнительных обязательств, которые могут возникнуть при исполнении договора. Аванс же не выполняет такой обеспечительной функции, добавляет Александра Марценюк.

• подтверждение серьезности намерений при заключении договора;
• снижение рисков невыполнения условий договора;
• мотивирование заплатившей обеспечительный платеж стороны к выполнению обязательств;
• повышение уровня доверия между сторонами договора.

Для исполнения условий в отношении:

• гарантий сохранности имущества;
• внесения арендной платы;
• возмещения убытков за просрочку оплаты;
• возмещения ущерба;
• возмещения убытков и затрат.

Обеспечительный платеж по договору аренды

Наиболее часто обеспечительный платеж используется при заключении договора аренды недвижимости. Обычно в документе фигурируют условия обеспечительного платежа:

• фиксированная сумма обеспечительного платежа или процент от суммы договора;
• порядок перечисления или передачи денег;
• условия, при которых платеж целиком или частично остается у получателя;
• условия, при которых платеж возвращается;
• порядок и срок возврата;
• порядок зачета платежа при полном и ненадлежащем исполнении условий.

Условия об обеспечительном платеже должны быть включены либо в самостоятельный раздел «Обеспечительный платеж», либо в подраздел «Арендная плата», объясняет Александра Марценюк.

Размер обеспечительного платежа в договоре купли-продажи определяется исключительно сторонами по обоюдному согласию ( Shutterstock)

Когда обеспечительный платеж остается арендодателю

Арендодатель оставляет обеспечительный платеж себе, если арендатор нарушает условия, прописанные в договоре:

• арендатор досрочно выехал из помещения. Такое возможно в случаях, когда в соглашении написано, что депозит остается как штраф за односторонний отказ арендатора от договора;
• арендатор выехал из квартиры, но не вернул помещение по акту передачи. Пока он не оформлен, арендная плата начисляется за каждый день, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи (ст. 622 Гражданского кодекса). В этом случае арендодатель списывает долг из обеспечительного платежа;
• помещению нанесен ущерб, но арендатор ничего не отремонтировал;
• арендатор просрочил арендную плату.

Возврат обеспечительного платежа

Для того, чтобы не потерять обеспечительный платеж, эксперты советуют включить в договор следующие условия:

• арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж арендатору в течение трех дней после окончания срока договора аренды;
• по требованию арендатора арендодатель может зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц. Но в данном случае этот страховой депозит, не сможет компенсировать возможный ущерб имуществу.
• при удержании денег из обеспечительного платежа арендодатель направляет арендатору письмо (сообщение), в котором приводит расчет и обоснование удержания той или иной суммы.

Срок возврата обеспечительного платежа может быть установлен в договоре. Например, можно связать срок возврата с датой прекращения договора. Когда срок возврата обеспечительного платежа в договоре не согласован, то на возврат у кредитора есть всего семь дней со дня предъявления требования о возврате (п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса), говорит Александра Марценюк.

Евгений Кравченко, ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal:

— Согласно ст. 381.1 Гражданского кодекса, обеспечительный платеж подлежит возврату, если не наступили обстоятельства, при наличии которых кредитор вправе удовлетворить свои требования к должнику. Делается это как раз за счет обеспечительного платежа.

Если по условию договора обеспечительный платеж подлежит возврату после прекращения договора, но стороны заключают новый договор об аренде той же квартиры, то платеж остается у арендодателя в счет исполнения обязательств арендатора по новому соглашению.

Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Если возврат обеспечительного платежа затягивается, то арендатор может отправить досудебную претензию заказным письмом с уведомлением о вручении.

Но если этот шаг не поможет, тогда надо обращаться в суд за приказом о принудительном взыскании денег с должника. Важно помнить, что вариант судебного приказа возможен при сумме задолженности менее 500 тыс.

руб. (ст. 229.2 Арбитражного процессуального кодекса).

Какие документы приложить к заявлению в суд:

• договор аренды;
• акты передачи помещения до въезда и после него;
• выписки со счета об уплате обеспечительного и арендных платежей;
• письмо с требованием вернуть обеспечительный платеж;
• досудебную претензию;
• документы, подтверждающие добросовестное исполнение арендатором условий договора (чеки на ремонт, оплата мастеров и т.д).

Обеспечительный платеж подлежит возврату, если не наступили обстоятельства, при наличии которых кредитор вправе удовлетворить свои требования к должнику ( Shutterstock)

Обеспечительный платеж в договоре купли-продажи

Функция обеспечительного платежа в договоре купли-продажи — покрыть неустойку или убытки возникшие вследствие неисполнения договора.

Если ничего из этого не возникло, то сумма обеспечительного платежа будет возвращена, говорит Александра Марценюк.

По словам эксперта, обеспечительный платеж также используется в предварительных договорах купли-продажи, который преимущественно позволяет защитить продавца и по умолчанию будет подлежать возврату при заключении основного договора.

По словам Евгения Кравченко, правильнее всего включить в предварительный договор формулировку, согласно которой, должен быть произведен зачет обеспечительного платежа в счет цены недвижимости после заключения основного договора.

Эксперты поясняют, что размер обеспечительного платежа в договоре купли-продажи определяется исключительно сторонами по обоюдному согласию и чаще всего выражен в конкретной цифре. Однако по соглашению сторон он может быть установлен и в качестве процента от суммы сделки.

Налог на обеспечительный платеж

Внесение обеспечительного платежа на счет арендодателя не является реализацией товаров, работ или услуг.

По условиям договора аренды обеспечительный платеж может быть направлен лишь на уплату неустойки, штрафов и иных выплат, связанных с нарушением стороной условий соглашения.

Таким образом, налогом на добавленную стоимость (НДС) такой платеж не облагается, резюмирует Александра Марценюк.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Арендодатель присвоил обеспечительный залог

Родственница арендовала квартиру. По договору она обязана предупредить владельца о выезде за месяц. Когда у родственницы внезапно умер близкий человек, ей пришлось срочно вернуться в родной город. В день выезда хозяйка не приехала принимать квартиру и отказалась возвращать залоговые 20 000 ₽. Сказала, что не сможет за пару дней найти новых жильцов и понесет убытки.

Мы поговорили с юристом и узнали, законно ли это и как действовать в такой ситуации: может ли хозяйка удерживать деньги, и как надо себя вести бывшей квартиросъемщице, чтобы вернуть залог.

Компенсировать убыток от досрочного выезда. Некоторые владельцы покрывают залогом свои возможные неудобства, например, включают в договор пункт, который обязывает квартиранта за месяц предупреждать арендодателя о выезде. Так случилось с моей родственницей: по договору она должна предупредить о выезде за 4 недели, чтобы хозяйка успела подыскать новых жильцов. Однако этот пункт договора противоречит Гражданскому кодексу: статья 310 ГК РФ прямо заявляет, что арендатор может в любой момент отказаться исполнять договорные обязательства. ВАЖНО: исключение составляют предприниматели, если договор аренды связан с предпринимательской деятельностью — в этом случае нельзя отказываться от принятых обязательств и в одностороннем порядке менять договоренности. Владелец офисного помещения имеет право удержать залог, если арендатор предупреждает о выезде позже оговоренного срока. Если же человек снимает жилье у частника, самозанятого или ИП — арендодатель может использовать залог только на возмещение материального ущерба. Но нужно учитывать мнение суда — он может встать на сторону арендодателя, если квартирант неоднократно нарушал другие условия договора, например, оплачивал аренду с задержками.

Компенсировать испорченное имущество. По закону, обеспечительный платеж или залог, нужен, чтобы возместить владельцу материальный ущерб, причиненный арендатором. Это единственное назначение залога, все остальное закон называет неосновательным обогащением.

Владельцу жилья нельзя использовать обеспечительный платеж на компенсацию упущенной выгоды или морального ущерба. А также закон не предусматривает компенсации за время, которое арендодатель потратил на поиск новой вещи взамен испорченной. ПРИМЕР: Щенок арендатора погрыз линолеум. Из залоговых денег владелец квартиры покупает новый линолеум и оплачивает монтаж. Возмещение должно быть равноценно затратам. Если арендатор передал владельцу жилья 40 000 ₽, а линолеум с монтажом стоит всего 10 000 ₽, владелец обязан вернуть оставшиеся 30 000 ₽ когда арендатор съезжает. Если, по вашему мнению, арендодатель незаконно присвоил деньги — можете подать исковое заявление. На суде владельцу жилья придется доказывать, что он потратил залог на ремонт квартиры и клининг или заплатил за арендатора долг по коммуналке. Процесс легче выиграть добросовестному квартиросъемщику, который вовремя оплачивал аренду и коммунальные платежи, предупредил хозяина о выезде, сдал квартиру «из рук в руки». Девушка предупредила хозяйку жилья о переезде в тот же день, когда узнала о смерти родственника. Она предложила разместить и оплатить объявление о поиске новых жильцов на Avito. Но хозяйка квартиры отказалась — она не поверила, что квартирантка действительно уезжает из города, а не переезжает в другую квартиру. В доказательство родственница отправила хозяйке квартиры электронный билет и попросила приехать, чтобы принять квартиру. Перед отъездом девушка привела квартиру в порядок, подготовила квитанции по коммунальным платежам и банковскую выписку об оплате аренды. Однако хозяйка квартиры отказалась вернуть залог.

Мнение юриста: арендатор вела себя адекватно и добросовестно, постаралась минимизировать неудобства из-за преждевременного отъезда. У нее высокие шансы вернуть залоговые деньги через суд.

Написать претензию на имя владельца жилья. Прежде чем обращаться в суд, нужно попытаться самостоятельно решить конфликт. Если договориться не удается, арендатору нужно написать официальную претензию — это письменное требование выполнить законные обязательства. Претензию пишут в свободной форме. Документ состоит из двух частей: в первой описывают обстоятельства дела, во второй — выражают конкретные финансовые требования, например, вернуть 20 000 ₽ залога. Обстоятельства дела нужно изложить со всеми подробностями. Пример, как составить требование на возврат залога Кроме суммы залога, арендатор имеет право потребовать компенсацию за использование чужих денег. Размер компенсации можно рассчитать на онлайн-калькуляторе. Период просрочки рассчитывают со дня расторжения договора. Расчет процентов производится по фиксированной процентной ставке — около 4,5% годовых Претензию отправляют по адресу регистрации арендодателя — его можно посмотреть в договоре. Если владелец квартиры прописан по одному адресу, а живет по другому и вы знаете второй адрес — отправьте по письму на каждый адрес. Документ надо отправить заказным письмом — по номеру отслеживания вы сможете узнать, получил ли арендодатель документ. Договор аренды квартирантка заключила с хозяйкой квартиры, а деньги за аренду перечисляла ее дочери.

Мнение юриста: если деньги с аренды жилья получал кто-то другой — взыскивать придется не с владельца, а с третьего лица. Поэтому претензию девушка должна отправить обеим — матери и дочери.

Написать заявление в суд. По правилам претензионного порядка, у арендодателя есть месяц, чтобы вернуть деньги или ответить на претензию. Если не получите ответа или денег, можно подавать заявление в суд по месту прописки арендодателя. Для искового заявления скопируйте текст претензии, но поменяйте личное обращение к адресату на безличное описание ситуации. Например, вместо «сообщила вам» — напишите «сообщила хозяйке квартиры»; вместо «вы на просмотр квартиры не явились» — напишите «арендодатель не явился на просмотр квартиры». Суд будет проходить по месту регистрации ответчика. Если арендодатель находится в другом городе, придется отправить заявление заказным письмом. Иски суммой долга меньше 50 000 ₽ рассматривает мировой суд, если сумма больше — иск подают в районный. Адрес участка мирового судьи можно найти в поисковике — вбейте в поисковую строку «мировой суд» и название города, адрес прописки ответчика. Из предложенного списка найдите участок по адресу. Районный суд — один на каждый район, его адрес можно посмотреть в любом справочнике.

Участвовать в судебном разбирательстве. Когда назначат дату судебного заседания, вы получите повестку в суд.

Как правило, дату заседания назначают в течение недели после подачи заявления, но все зависит от загруженности конкретного участка. Если извещения долго нет, дату заседания нужно найти самостоятельно на сайте районного суда.

Если дело рассматривают в мировом суде, туда лучше позвонить — не все участки вовремя обновляют информацию на сайте.

В судебное заседание можно явиться самому или прислать юридического представителя. С ним нужно заключить договор и сохранить квитанцию, подтверждающую оплату услуг. Сумма должна быть адекватна сложности дела: залоговые споры между арендодателем и арендатором считаются несложными, и работа представителя редко превышает 10 000–15 000 ₽. Оплату услуг юриста, а также сумму госпошлины — включите в исковое требование. Сумма госпошлины зависит от стоимости иска:

• за иски до 20 000 ₽ — 4%, но не менее 400 ₽;
• за иски от 20 000 до 100 000 ₽ — 800 ₽ плюс 3% суммы, превышающей 20 000 ₽.

Если выиграете процесс, проигравшая сторона компенсирует судебные издержки. ВАЖНО: при частичном удовлетворении требований, ответчик оплачивает часть расходов пропорционально сумме долга. Например, если суд удовлетворил 50% от требуемой суммы, то судебные расходы ответчик также возмещает в размере 50%. Попросить судью применить обеспечительные меры. Чтобы защитить свои интересы и быстро вернуть залог, запросите у суда обеспечительные меры — суд заранее арестует сумму исковых требований на счетах ответчика. Такая возможность гарантирована статьей 140 ГПК РФ. Просьбу об обеспечительных мерах можно прописать в исковом заявлении или подать ходатайство на заседании суда. За применение обеспечительных мер придется заплатить госпошлину — 3000 ₽. Если суд вынесет решение в пользу истца, ответчик возместит эту сумму. Чтобы счет арестовали, в суде нужно забрать исполнительный лист и отнести документ судебным приставам. Обеспечительные меры, конечно, тоже не гарантируют возврат денег: если на счетах ответчика ничего нет, то и взять будет нечего. Но они повышают шансы вернуть долг.

Инициировать исполнительное производство. На заседании суд вынесет резолюцию по делу: взыскать либо не взыскивать с арендодателя запрошенную сумму. Также суд может удовлетворить требования частично.

Например, арендодатель доказал, что часть залога потратил на клининг — тогда он вернет истцу только оставшуюся сумму. Вынесенное решение высылают заказным письмом.

Обычно суд выносит решение в течение пяти рабочих дней, но может и позже, если участок загружен.

Через месяц нужно запросить в суде исполнительный лист и отправить его судебным приставам по адресу прописки должника. В течение трех дней пристав арестовывает счет и списывает с него деньги в пользу выигравшей стороны. При обеспечительных мерах алгоритм действий аналогичный. Если знаете банк, в котором у арендодателя открыт счет, исполнительный лист можно отправить в офис банка — тогда счет арестуют в тот же день. При хорошем варианте сможете вернуть деньги в течение двух месяцев. Однако ответчик может не явиться на заседание и подать заявление на отмену заочного решения. Кроме этого, ответчик может подать апелляционную жалобу и дело затянется еще на полтора–два месяца.Как вернуть залог за квартиру Например, оставьте владельцу квартиры часть залога на ремонт или уборку. Заказным письмом отправьте арендодателю претензию по месту регистрации и проживания. К сумме залога добавьте процент за незаконное удержание денег и сумму судебных издержек. Или отнесите исполнительный лист в банк, где открыт счет арендодателя.

Возврат обеспечительного платежа: как вернуть страховой платеж — Локо-Банк

Вернуть страховой депозит во многих случаях реально. Но обязательным требованием является письменная фиксация всех положений об обеспечительном платеже в договоре.

Как правило, в стандартных договорах аренды обеспечительный платеж описывается общими фразами.

Например: «по окончании действия договора арендодатель обязан выплатить арендатору оговоренную страховую сумму, но если по вине арендатора были понесены убытки, страховой депозит уменьшается на сумму их возмещения».

Это достаточно общая формулировка, которую владелец офисного или иного помещения может трактовать полностью в свою пользу.

Специалисты советуют несколько изменить условия типовых договоров аренды, чтобы формулировка выглядела так: «Арендодатель обязуется вернуть обеспечительную сумму в течение 5 дней с момента прекращения действия договора, в том числе, и в случае его досрочного расторжения». Второй вариант — «Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц эксплуатации помещения по требованию арендатора».

Компания, снимающая помещение, должна вернуть его арендодателю в таком же виде, в котором принимала перед началом использования (на момент заключения договора), но с учетом износа. Данное требование описано в ст.

622 ГК РФ. Поэтому особенно важно описать все характеристики помещения, которые имеют место до начала эксплуатации. В противном случае у арендодателя будут все предпосылки, чтобы утверждать собственные условия.

Подробное описание арендуемого помещения должно быть зафиксировано в акте осмотра, который составляется в свободной форме. Главное – чтобы там были указаны участники, дата проводимого мероприятия, адрес офиса и все замечания, которые были выявлены в процессе осмотра. Оптимальный вариант — прикрепить к данному документу фотографии выявленных недостатков.

Не торопитесь при проведении осмотра, т.к. все незамеченные проблемы могут превратиться для вас в финансовые затраты в будущем. А значит, сразу указывать, что «помещение находится в удовлетворительном состоянии», не стоит.

К таким характеристикам, которые стоит зафиксировать в акте осмотра, относятся следующие моменты:

• «окно закрывается неплотно, требует нажима и приподнятия»;
• «возле входной двери ламинат на 3 см отходит от плинтуса»;
• «при работе кондиционера слышен посторонний шум»;
• «правая створка окна не укомплектована ручкой»;
• «на стене, слева от окна, обнаружены подтеки на высоте 40 см от пола»;
• «под подоконником начинается трещина, которая уходит в пол»;
• «на правой от входной двери стене полностью отсутствует верхний плинтус» и пр.

Не менее подробно необходимо описать и состояние техники, которой вы собираетесь пользоваться, а также мебели, которая присутствует в офисе. И если на этапе осмотра находятся недостатки — сразу фотографируйте их. Даже если арендодатель утверждает, что на такие мелкие детали, которые свидетельствуют об износе, впоследствии никто не будет обращать внимание, перестрахуйтесь. Ведь когда договор аренды закончит свое действие, все эти признаки «естественного износа» могут быть записаны на ваш счет.
Поэтому ваша основная задача – не только найти и зафиксировать все недостатки помещения, мебели или техники в акте осмотра, но и добиться того, чтобы арендодатель или его представитель этот акт подписали. Таким образом вы максимально обезопасите себя от потери обеспечительного залога.

Пункт о проведении ремонта в договоре

Представьте такую ситуацию – вы вносите обеспечительный платеж и снимаете помещение большой площади, в котором не только проводите за свой счет косметический ремонт, но и вносите незначительные изменения в планировку. Например, меняете входные двери, устанавливаете несколько новых окон и временных перегородок. А после окончания договора аренды выясняете, что арендодатель не согласен с внесенными изменениями и хочет в качестве штрафа оставить ваш страховой платеж себе. В такой ситуации владелец офиса будет прав, даже если в результате проведенного ремонта помещение только выиграло.
Чтобы в данной ситуации не пострадали интересы арендодателя, следует получать письменное разрешение на все проводимые мероприятия от арендодателя. Известно много случаев, когда фирму-арендатора заставляли в конце срока эксплуатации помещения возвращать его в тот вид, который указан в официальной планировке. В противном случае хозяин забирал обеспечительный платеж.
Все вносимые изменения достаточно просто зафиксировать документально – оформляйте разрешение на каждый ремонт и указывайте все пункты проводимых операций в письменном виде:

• адрес помещения;
• номер договора;
• схему ремонта и план проводимых работ.

Кроме того, данный документ обязательно должен быть подписан как арендатором, так и арендодателем.



Возможность досрочного расторжения договора

Обязательно стоит изучить возможность досрочного переезда и внести соответствующие пункты о расторжении соглашения аренды в договор. Ведь при отсутствии условий для временного переезда арендодатель вправе оставить залоговый платеж у себя.

В ст. 620 ГК РФ указаны некоторые законные причины для досрочного расторжения договора:

• арендодатель не был уведомлен о каких-либо недостатках помещения, которые были выявлены в процессе эксплуатации;
• арендодатель предпринимает действия, мешающие использовать данное помещение в целях аренды;
• помещение находится в непригодном к использованию состоянии, но в этом нет вины арендатора;
• по условиям договора, арендодатель был обязан провести капитальный ремонт, но своевременно не выполнил свои обязательства.

Если вы находитесь только на этапе заключения договора аренды, предложите владельцу офиса внести в документ пункт о том, что арендатор вправе отказаться от условий данного договора в одностороннем порядке, если арендодатель будет предупрежден об этом за 2 месяца.

Акт приема-передачи помещения

Перед тем, как фирма-арендатор соберется покинуть снимаемое помещение, обе стороны должны подписать еще один важный документ – акт приемки.

Ведь пока представитель владельца не осмотрел офис и не подписал данный акт, срок действия аренды не закончен.

Следовательно, арендатор обязан оплачивать аренду за все дни вплоть до числа, которое будет указано в акте приемки, даже если уже давно вывез все вещи и оргтехнику.

Следует помнить, что некоторые недобросовестные арендодатели искусственно продлевают сроки аренды, все время откладывая процедуру осмотра по причине отъезда или болезни. Либо владелец отказывается подписывать документы, предъявляя требование провести ремонт помещения.

Часто в таких ситуациях арендаторы решают не терять драгоценного времени и съезжают, не подписывая акта приемки. Но в данном случае ваша фирма так и продолжит числиться арендатором, поэтому ей придется оплачивать аренду помещения, а при отказе – выплатить штраф за задержку денег.

Как вести себя в данной ситуации арендатору

Необходимо еще до начала пользования офисом добавить в договор пункт, который будет гласить следующее: «Арендатор обязан принять помещение у арендодателя по акту приема-передачи».

Соответственно, в такой ситуации даже ненадлежащее состояние офиса не сможет считаться причиной, чтобы не подписывать акт приема-передачи. И так как обе стороны описывают состояние помещения в акте осмотра, а он, в свою очередь, становится частью акта приема-передачи, арендодатель не сможет уклоняться от его подписания.

В этом случае арендатор имеет право подписать документ в одностороннем порядке, что является законным основанием для прекращения аренды.

Еще одним способом не допустить искусственной задержки является письменное приглашение арендодателя на осмотр. Если далее возникнет необходимость участвовать в судебном разбирательстве, у арендатора будут доказательства того, что владелец знал о предстоящем осмотре. Для этого приглашение отправляется курьером или заказным письмом, чтобы получить подпись получившей его стороны.

Оценить состояние офисного помещения могут и независимые эксперты, которых вправе пригласить арендатор.

Специалисты смогут составить заключение о том, какой тип износа является естественным, а какие неисправности или проблемы появились вследствие эксплуатации офиса арендатором.

И даже если эксперт найдет изменения, появившиеся по вине арендующей стороны, вы сможете подтвердить, что фирма пыталась покинуть помещение в указанные в договоре сроки.

Действующее законодательство не ограничивает стороны договора от того, чтобы соединить акт приема-передачи помещения и акт осмотра. Главное требование – чтобы в одном из документов было указано, что арендодатель произвел прием помещения, которое освободил арендатор.

При отсутствии арендодателя в момент осмотра офиса независимым экспертом документ могут подписать специалист и арендатор. Затем его можно отправить арендодателю курьером или заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения документа.

Возврат обеспечительного платежа

После того, как вы покинули арендуемое помещение, следует напомнить арендатору о необходимости возврата страхового депозита. Это можно сделать устно и по электронной почте. Если реакции не последовало, воспользуйтесь услугами курьерской службы или почтовой доставки. В случае, если арендодатель отказывается возвращать средства, будьте готовы обратиться за защитой интересов в суд.

Для этого необходимо подготовить следующие документы:

• выписки со счета компании, которые будут подтверждать факт своевременной оплаты аренды;
• договор об аренде офиса;
• письменное согласие арендодателя, если за время аренды был произведен ремонт;
• приглашение на осмотр помещения и письменное подтверждение отправки документа;
• акты осмотров офиса, проводимых как до начала аренды, так и после ее окончания;
• подтверждение отправки и получения акта, если арендодатель отказался его подписывать или не присутствовал при проведении осмотра;
• заключение независимого эксперта;
• копию предупреждения арендодателя о том, что фирма выезжает из помещения;
• письменное требование о возврате обеспечительного платежа.

Что делать, если хозяин квартиры не возвращает залог за аренду

По данным аналитиков Яндекс Недвижимости, меньше 5% квартир сдаются без залога. Депозит стал практически обязательным платежом, который требуют собственники. А вот отдавать его после завершения договора аренды торопятся не все. Разберёмся, как вернуть залог за квартиру.

Законодательство РФ не вводит понятия «залог», «задаток» или «депозит». Юридически не закреплены ни необходимость вносить обеспечительный платёж, когда снимаешь жильё в аренду, ни его размер. 

Залог — это «страховка» для хозяина жилья, который оставит у себя деньги в том случае, если съёмщик испортит квартиру или съедет внезапно и без предупреждения. 

Залог — это самый популярный в России способ обезопасить своё имущество, но далеко не самый надёжный. Размер залога, как правило, ограничен стоимостью одного месяца проживания.

Но никакой аванс не покрывает компенсацию глобальных неприятностей, которые могут произойти за время аренды: потоп, поломки бытовой техники и т.п. Поэтому собственникам жилья есть смысл покупать страховку. В Яндекс Аренде все квартиры застрахованы и сдаются без залога.

Практически в любой ситуации собственник получит компенсацию, а споров с жильцом на этой почве просто не возникнет.

В каких случаях хозяин может не возвращать залог за квартиру

• Залог может быть компенсацией собственнику, если арендатор не предупредил заранее о переезде. По статье 687 ГК РФ, сообщить о прекращении аренды необходимо за три месяца. Если этого не случилось, но такая ситуация описана в договоре, то владелец жилья может не возвращать залог.
• Депозит может быть использован как оплата по долгам за коммунальные услуги — если жильцы решат схитрить и съехать из квартиры, не предупредив арендодателя. Но использовать обеспечительный платёж можно лишь в том случае, если арендаторы самостоятельно должны были оплачивать коммуналку. 
• Залог компенсирует пропажу в квартире. Тут поможет опись имущества, о которой мы расскажем дальше.
• Залогом оплачивают сознательную порчу имущества — например, сломанную от удара мебель, выбитые стёкла или разбитые зеркала. А вот износ помещения залогом не компенсируется.

Износ или порча: разница между этими понятиями не прописана законодательно, но разобраться несложно. Износ — это ухудшение состояния помещения, на которое никак не повлиял арендатор, или если это ухудшение произошло не по вине квартиросъёмщика. Например, краска на полу вытерлась.

Порча — это неправомерные (намеренные) действия арендатора, которые привели к ухудшению внешнего вида или технического состояния квартиры.

Если арендодатель, по мнению жильца, использовал деньги незаконно — то есть удержал залог без веских оснований, то арендатор имеет полное право подать исковое заявление. Тогда владельцу жилья придётся объясняться, на что он взял деньги. По закону, если жильцы ничего не испортили в квартире и не нарушили правила договора, залог необходимо вернуть. 

На юридических форумах можно встретить сотни историй, когда залог не вернули. «Снял квартиру, 50% от стоимости отдал в залог, через несколько недель начался ремонт дома управляющей компанией. Хоть они ремонт производят днём, мне этот шум сильно мешает. Могу ли я на основании этого расторгнуть договор аренды, съехать и получить обратно залоговую сумму?» — спрашивает Игорь из Москвы.  

Скорее всего, Игорь не сможет добиться возврата — потому что съехать он хочет срочно, а в договоре, как правило, указано, что, если собственник не предупреждён о выезде за 2–4 недели, то залог не возвращается. И эта история похожа на большинство ситуаций с невозвратом депозита. Они упираются в невыгодный и негибкий для арендатора договор аренды. 

• Зафиксируйте в договоре, что залог был внесён. Укажите его размер и не забудьте составить расписку.
• Максимально подробно распишите условия и порядок использования залогового депозита. Можно ли залогом оплатить порчу обоев? Или расплатиться им, если нечем платить за жильё? Можно вернуть депозит, если пришлось по семейным обстоятельствам срочно переехать в другой город?
• Верно укажите назначение платежа — «зaлoг в cвязи c зaключeниeм дoгoвopa apeнды жилья». В случае неприятностей, это поможет в суде.

Перед заключением договора лучше почитать о чужом опыте неудачной аренды или вспомнить собственный — и обсудить с собственником порядок действий в подобных ситуациях. Добросовестный владелец жилья всегда пойдёт навстречу разумным просьбам арендатора.

Проверьте спорные формулировки

Изучите договор на предмет «лазеек», с помощью которых собственник может схитрить и не возвращать залог. Например, арендодатель обещает вернуть депозит, равный месяцу аренды, но при этом требует штраф 100% от месячного платежа за досрочное расторжение.

Сложная формулировка означает, что жилец ничего не получит.

К тому же, эти пункты договора противоречат друг другу — арендатор может направить хозяину квартиры официальное и вполне законное уведомление о досрочном расторжении договора, но залог вернуть скорее всего не сможет.

Опишите имущество

Жильцам не стоит забывать про опись имущества при заключении договора — чтобы не оплачивать затем из залога те предметы, которых изначально не было в квартире.

Даже если вам кажется, что вы чётко запомнили количество стульев и в каком углу были ободраны обои, если вы не зафиксировали это документально, то не сможете доказать свою правоту.

 Опись составляют и подписывают и арендодатель, и арендатор, либо их законные представители.

Оформите расписку 

Чтобы залог вернули, необходимо не только правильно оформить договор, но и составить расписку о передаче денег. В ней важно указать сумму, переданную арендодателю, а также дату и место, где эта передача происходила.

Лучше всего — заранее передать хозяину письменное предупреждение о переезде или сообщить об этом в мессенджере или письмом по электронной почте. Если переживаете, что арендодатель заставит оплачивать несуществующий ущерб, прикрепите актуальные фотографии квартиры.

Вы можете подготовить письмо с просьбой о возврате депозита в произвольной форме. В нём укажите, что просите вернуть залог и укажите свои банковские реквизиты. У арендодателя будет неделя, чтобы вернуть деньги (п. 2 ст. 314 ГК).

Затем назначьте встречу, на которой сможете составить и подписать акт возврата залога. Если претензий у хозяина нет, так и запишите в акте: «Наймодатель не имеет претензий к состоянию квартиры и к сроку её возврата».

Бывают ситуации, когда хозяин квартиры просит жильцов вернуть комплект ключей сейчас, а депозит обещает вернуть позже. 

Возвращая ключи, жилец подтверждает, что не имеет претензий к собственнику. Поэтому лучше договориться с владельцем, что передача ключей будет происходить одновременно с возвратом залога. Но и незаконно удерживать ключи тоже нельзя, поскольку мешать хозяину пользоваться его имуществом арендатор не имеет права. 

Поэтому в ситуации, когда ключи уже у владельца, а залог он возвращать не спешит, скорее всего придётся обращаться в суд.

Залог не возвращают: как решить эту проблему

• Расписки и договора аренды нет. В такой ситуации шанс возврата залога при аренде через суд минимальный, так как у жильца нет доказательств о передаче залога. Лучший вариант — попытаться договориться с самим хозяином, не доводя дело до суда.
• Договора нет, но есть расписка. Расписка — важное доказательство, что денежные средства были получены владельцем жилья. Арендатор может рассчитывать на успех в суде, так как без договора и арендодателю будет сложно доказать, что был причинён ущерб, на возмещение которого он и собирался удержать залог.
• Есть договор аренды и расписка. В этом случае шанс вернуть деньги через суд самый высокий — особенно, если арендатор не нарушил ни один пункт договора. Но если желания обращаться в суд нет, попробуйте решить дело в досудебном порядке. Объясните хозяину квартиры, что иначе ему придётся не только возвращать залог, но и компенсировать судебные издержки (например, расходы на адвоката).

Краткая инструкция, как вернуть себе залог за квартиру

• В договоре аренды ясно и чётко опишите все пункты, связанные с залогом — какой ущерб он покрывает, а в каких форс-мажорных ситуациях удерживаться не будет. 
• Детально зафиксируйте состояние квартиры перед заселением.
• Не нарушайте договор и бережно относитесь к имуществу.
• Постарайтесь зачесть депозит в качестве оплаты последнего месяца — в этом случае собственнику не придётся искать крупную сумму денег.
• До возвращения депозита не подписывайте документы об отсутствии претензий.
• Если собственник не вернул залог, предупредите его, что намереваетесь обратиться в суд.
• Если договориться не удалось, но у вас есть и договор, и расписка о передаче залога — не бойтесь обращаться в суд: шансы на успех очень велики. 

Студии

20

1-комнатные

29

2-комнатные

65

3-комнатные

59

4-комнатные

8