ИП сдаёт помещение в аренду: как платить налоги и нужна ли касса?

Один из вариантов заработать деньги — купить коммерческую недвижимость и сдавать её в аренду. Однако значительная часть сделок аренды нежилой недвижимости находится «в тени». В этой статье мы расскажем, как осуществлять «белую» аренду нежилых помещений.

В отличие от жилых помещений, главное назначение которых — проживание граждан, нежилые помещения предназначаются преимущественно для коммерческих целей, по месту жительства в нежилых объектах не регистрируют. В нежилых зданиях чаще всего располагаются кафе, магазины, офисы и частные клиники. Собственник может перевести жилое помещение в нежилое и наоборот, если он соблюдает нормы законодательства.

Приобретают и сдают нежилое помещение в аренду, чтобы вести предпринимательскую деятельность, не только юридические, но и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели. Перечень подлежащих к уплате налогов определяется статусом арендодателя как налогоплательщика и выбранной системой налогообложения.

Отдельные граждане в статусе ИП, которые соответствуют установленным законодательством критериям, могут воспользоваться патентной системой налогообложения (ПСН).

ПСН вводят региональные органы власти на своей территории, они же определяют конкретный перечень облагаемых видов деятельности и устанавливают по ним размер потенциально возможного годового дохода.

Исходя из этого размера рассчитывается стоимость патента, которая и будет налогом при ПСН.

Патент выдаёт инспекция Федеральной налоговой службы в течение 5 рабочих дней со дня получения заявки на патент. Срок его действия варьируется в пределах от 1 до 12 месяцев в течение одного календарного года.

Плюсы ПСН:

• размер налога не зависит от фактического дохода: если удастся заработать больше, стоимость патента не изменится
• не нужно сдавать декларацию по ПСН
• патент можно купить на любое количество месяцев в пределах календарного года
• не нужно оплачивать патент сразу
• уплату части налогов заменяет оплата стоимости патента

Минусы этого инструмента в том, что он не подходит для профессиональных инвесторов в недвижимость. Также, если помещение, сдаваемое в аренду, было продано или договор аренды был прекращён по любым основаниям, то стоимость патента не возвращается.

1. Процедура оплаты налога при ПСН (стоимости патента) зависит от срока, на который он выдан:
2. 1 До 6 месяцев: оплату производят в полном объёме в любое время не позднее срока окончания действия патента.
3. 2 Свыше 6 месяцев: треть суммы оплачивают в течение 90 календарных дней с момента начала действия патента, а оставшуюся часть — не позднее срока его окончания.

Халатное отношение к уплате налогов — самое распространённое нарушение собственников недвижимости. Если факт сдачи имущества в аренду скрывался, это наказывается взысканием полной суммы подлежащих к уплате налогов, а также штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налогов. Если контролирующие органы докажут, что арендодатель не платил налоги умышленно, то размер штрафа увеличится до 40%.

Кроме того, за неуплату налогов в установленные законодательством сроки начисляют и взыскивают пеню за каждый календарный день просрочки.

За неуплату налогов в крупном и особо крупном размере предусмотрена также уголовная ответственность, в отдельных случаях вплоть до лишения свободы сроком до 6 лет, если налоговые органы установят, что кто-то сдаёт в аренду нежилое помещение, не платя при этом налоги.

Если арендатор передаёт помещение в аренду другому физическому или юридическому лицу, это называется субарендой. Чтобы законно передать помещение со статусом нежилого в субаренду, арендатор с субарендатором подписывают соответствующий договор субаренды.

Для этого в соответствии со статьёй 615 ГК РФ необходимо согласие собственника (арендодателя) помещения, оно может быть выражено арендодателем в договоре аренды.

Если же в нём содержится запрет на субаренду, то передавать помещение в субаренду нельзя до внесения соответствующих изменений в договор и подписания с арендодателем дополнительного соглашения.

В договоре субаренды важно согласовать все условия, начиная с того, каким бизнесом будет заниматься субарендатор, заканчивая характеристиками помещения и режимом его уборки. Например, можно указать, в каком соотношении поделятся расходы сторон на коммунальные услуги.

Договор субаренды согласно статье 615 ГК РФ не должен превышать срок договора аренды. При этом, если арендатор расторгает договор аренды досрочно, то по статье 618 ГК РФ субаренда также прекращается, а субарендатор может заключить новый договор уже с собственником помещения. Договор субаренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если его срок превышает 1 год.

Расторгнуть договор субаренды можно как по соглашению сторон, так и через суд.

Возможные нарушения со стороны арендатора:

не даёт пользоваться переданным в субаренду помещением

переданное помещение не соответствует условиям договора субаренды

Возможные нарушения со стороны субарендатора:

пользуется переданным помещением, нарушая условия договора субаренды

задерживает внесение арендной платы

«Белая» сдача в аренду нежилого помещения не только оградит от проблем с налоговой, но и позволит быстрее найти надёжных арендаторов, а договор аренды станет главной защитой в спорных ситуациях.

Как правильно ИП сдавать в аренду нежилое помещение — нужна ли касса и как платить налоги

Хороший доход приносит сдача в аренду коммерческой недвижимости. Нежилые помещения охотно арендуют салоны красоты, нотариальные конторы, лофты, магазины, кафе.

В статье разбираемся, как индивидуальному предпринимателю (ИП) правильно сдать в аренду нежилое помещение – как составить договор, какой режим налогообложения выбрать, нужно ли покупать кассу.

Может ли физлицо сдавать помещение для бизнеса

Собственник нежилой недвижимости, желающий стать арендодателем, должен обязательно зарегистрировать ИП. И вот почему.

Во-первых, сдача в аренду коммерческой недвижимости – это предоставление услуги с целью регулярного получения прибыли. Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ такая деятельность называется предпринимательской. Граждане имеют право заниматься предпринимательской деятельностью только после государственной регистрации, в статусе ИП.

Если вы являетесь владельцем нежилого помещения и сдаете имущество в аренду как физлицо, то при налоговых проверках ваша деятельность будет расценена как незаконное предпринимательство. За это предусмотрены административные штрафы – ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, налоговые штрафы – ч. 2 ст. 116 НК РФ, а в некоторых случаях и уголовная ответственность по статье 171 УК РФ.

Во-вторых, коммерческая деятельность без регистрации чревата для физлица не только штрафами, но и большими расходами. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, граждане со своих доходов ежегодно платят НДФЛ 13%.

Налоговики могут проверить вас за 3 года и доначислить НДС 20%, т.к. деятельность ИП по общему правилу облагается НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ).

И снова дело не обойдется без штрафа – за неуплату налогов и страховых взносов придется заплатить 40% от недоимки.

Поэтому, проще и выгоднее оформить ИП, выбрать подходящую систему налогообложения (СНО) и платить налог с дохода от сдачи недвижимости в аренду.

Специально для тех, кто хочет вести бизнес законно, у нас есть пошаговая инструкция как зарегистрировать ИП.

Чтобы сдавать нежилой объект недвижимости, при регистрации в ФНС предприниматель должен заявить код ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

Лайтбокс предлагает Регистрацию ИП бесплатно под ключ. Оставьте заявку, мы проконсультируем вас по услуге в ближайшее рабочее время.

Оставить заявку

Как арендодателю выбрать систему налогообложения (СНО) и платить налоги

Если вы сдаете нежилое помещение в аренду как ИП, выбирайте специальный налоговый режим – упрощенный (УСН) или патент (ПСН). Спецрежим НПД здесь не подойдет, т.к. самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения (п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ).

Недавно появился режим АУСН – автоматизированная упрощенная СНО. Отчетности почти нет, налоги рассчитываются автоматически. Главный минус – до 31 декабря 2027 года АУСН работает в экспериментальном режиме и только в Москве, Московской области, Калужской области и Татарстане.

Информация обо всех СНО представлена на сайте ФНС. Чтобы вы сразу имели представления про спецрежимы УСН и ПСН, опишем кратко их условия:

УСН

УСН Доходы (УСН Д). По общему правилу ставка налога 6% со всех полученных доходов.

УСН Доходы – Расходы (УСН Д-Р). Ставка 15% с разницы между доходом и расходами.

В некоторых регионах ставки могут быть меньше. Если годовой доход ИП превысит 150 млн рублей, но не достигнет 200 млн, ставки поднимутся до 8% и 20% соответственно.

Ограничения: количество работников – до 100 человек, выручка – до 150 млн рублей.

ПСН

Налоговая ставка 6% не с реального, а с потенциального дохода, который, по мнению законодательной власти вашего региона, вы должны получить. Стоимость патента зависит от площади и месторасположения помещения. Ограничения: количество работников – до 15 человек, выручка – до 60 млн рублей.

Как действовать мобилизованным предпринимателям, если срок действия их патента заканчивается в период прохождения военной службы, описано в п. 9 ст. 356.45 НК РФ.

Как выбрать СНО

Если вы не планируете больших расходов, за счет которых можно снизить налоговую базу, выбирайте УСН Доходы. Если ожидаются большие траты, например, выплата кредита за данную коммерческую недвижимость, выгоднее будет налог ИП на УСН Доходы — Расходы.

Выбирая, учитывайте, что в будущем при продаже помещения вы заплатите налог также 6% со всей стоимости нежилого объекта, а не 15% как при УСН Д-Р. Бывают моменты, когда налоговая не принимает расходную часть при УСН Д-Р (ст 346.16 НК РФ).

Преимущества ПСН:

• Если заработаете больше потенциального дохода, стоимость патента не изменится.
• В отличие от УСН, не нужно сдавать декларацию. Доходы фиксируются в книге учета.
• Вы можете купить патент на любое количество месяцев в рамках календарного года.
• Предусмотрена оплата частями для патента сроком действия от 6 месяцев.

Чтобы узнать, сколько придется платить, изучите законы своего региона. Ищите СНО, которая минимизирует ваши налоговые платежи, а для этого возьмите калькулятор и все просчитайте. Если боитесь разориться, лучше обратитесь к специалистам.

Пример расчета:

Допустим, вы сдаете в аренду офис 30 м² за 50 т.р. в месяц.

Ваш доход за год: 50 т.р. х 12 = 600 т.р.

Рассчитаем налог для УСН Д по ставке 6%: 600 т.р. х 0,06 = 36 т.р.

Затем рассчитаем стоимость патента. Если она будет меньше 36 т.р., вам будет выгоднее купить патент на сдачу помещения такой площади.

Как платить налоги

Налоговое законодательство разрешает ИП на УСН при расчете налога уменьшить сумму налога на сумму уплаченных страховых взносов за себя и работников. Например, фиксированный взнос ИП за себя в 2022 году составляет 43 211 руб.

С 2021 года такое право появилось и для патента – письмо ФНС № СД-4-3/16076@ от 17.11.2021 о порядке уменьшения суммы налога, уплачиваемого на ПСН.

Расходы на патент получится вернуть полностью или частично (ст. 346.51 НК РФ). ИП без наемных работников могут уменьшить налог даже до нуля, остальные — максимум на 50 %.

При доходах более 300 т.р. за расчетный период ИП должен платить дополнительный взнос в ПФР – 1 % от суммы превышения дохода.

Пример расчета:

ИП без сотрудников, работает на УСН Д, ставка 6%. В Ярославле он сдает в аренду небольшой офис площадью 15 м² за 20 т.р. в месяц. За год он получит доход меньше 300 000 ₽.

Рассчитаем налог с дохода по УСН: 20 т.р. × 12 × 6% = 14,4 т.р.

После уменьшения суммы налога на страховые взносы, налог ИП будет равен нулю.

Полезные ссылки

Как ИП безопасно и правильно оформить сделку по аренде

Для успешной сдачи нежилой недвижимости важно найти ответственного платежеспособного арендатора и грамотно составить договор аренды.

Стороны сделок с коммерческой недвижимостью это, как правило, юридические лица и ИП. Но вы можете сдать помещение и обычному физлицу. И лучше, если арендатор будет с местной пропиской. Так, в случае необходимости, будет проще найти недобросовестного арендатора и решать с ним вопросы в местном суде.

Перед заключением сделки, обязательно проверьте «юридическую чистоту» арендатора. Закажите выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, чтобы убедиться, что юрлицо/ИП действует. Проверьте клиента в реестре на банкротство, в базе ФССП России на долги. Физлицо проверить сложнее, попросите у него паспорт и ИНН. Со своей стороны заранее подготовьте все документы на помещение для предоставления их арендатору.

В договоре аренды необходимо прописать все условия аренды и возможные риски, в частности:

• Условия о сроках, изменениях и расторжении договора.
• Санкции за ненадлежащее исполнение договора. Например, пропуск срока оплаты, порча помещения и другие условия на ваше усмотрение.
• Стоимость аренды. Заранее рассчитайте адекватную стоимость, изучив рынок. В размер арендной платы по соглашению сторон могут включаться коммунальные платежи, расходы, связанные со страхованием и ремонтом объекта, налоги. Арендодатель вправе повышать арендную плату не чаще одного раза в год (ч. 3 ст. 614 ГК РФ).
• Условия по оплате коммунальных платежей. Как правило, арендатор платит за интернет и услуги по счетчикам (за электроэнергию, воду).
• Условия передачи недвижимости в субаренду, если вы, согласны на это. Иначе пропишите запрет. Субарендой называется сдача помещения в аренду основным арендатором другому лицу. Чтобы все было законно, передача объекта в субаренду осуществляется по договору субаренды. Заключить договор можно на срок, не превышающий срок договора аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).
• Недостатки сданного в аренду имущества, если имеются. Иначе вы, как собственник недвижимости, будете потом отвечать за них (ст. 612 ГК РФ).
• Периодичность проверки помещения арендодателем.
• ФИО и количество лиц, кому разрешено пользоваться помещением.

Важно – договора аренды и субаренды подлежат обязательной регистрации в Росреестре, если заключаются на срок от 1 года. Незарегистрированный договор все равно будет считаться заключенным и иметь юридические последствия.

Если помещение сдается с имуществом, например с мебелью, в качестве приложения к договору, составляется акт приема-передачи имущества. В нем прописывается перечень и стоимость мебели.

Для сведения. С августа 2021 года Минстрой РФ разрабатывает государственную информационную систему (ГИС) для арендного жилья. Планируется, что в ГИС арендаторы и арендодатели будут регистрировать договоры и вести все расчеты. Но, по рекомендации Минэкономики, пока ее внедрение откладывается.

Применение ККТ при аренде нежилых и жилых помещений

Буквально несколько лет назад правительством Российской Федерации было принято решение, что предпринимателям нужны онлайн-кассы. И уже к началу 2019 года ими пришлось обзавестись практически всем российским бизнесменам. Причем если для сферы общественного питания и ритейла действительно нужна установка такого оборудования, то применение ККТ при сдаче квартиры или склада в аренду по сей день провоцирует дискуссии и вызывает немало вопросов. В информации, изложенной ниже, можно подробнее разобраться в данном вопросе, вокруг которого до сих пор не утихают споры.

Затрудняетесь с выбором ККТ? Закажите консультацию наших специалистов!

Кому требуется ККТ при сдаче как жилого, так и нежилого имущества?

Сначала следует рассмотреть некоторые ситуации, когда владельцам недвижимого имущества необязательно использовать такое оборудование при сдаче помещений в аренду.

Нужно заметить, что можно не применять ККТ следующим категориям людей:

1. Бизнесменам, работающим в местах, которые находятся далеко от сетей связи. Например, ООО и индивидуальным предпринимателям необходимо использовать такое оборудование, но им необязательно нужно передавать данные обо всех проведенных сделках в Федеральную налоговую службу. Нужно обратить внимание, что предприниматели должны использовать кассовое оборудование в автономном режиме (то есть пробивать кассовые чеки и передавать их арендаторам, не передавая данные в Федеральную налоговую службу).
2. Индивидуальным предпринимателям и ООО, которые ведут свою деятельность в труднодоступной местности. Как правило, такие территории можно посмотреть в списках, которые обычно утверждаются на различных собраниях регионального масштаба. Портал местной администрации может подробнее ознакомиться с перечнем таких территорий. Причем такие предприниматели полностью освобождены от необходимости применения кассового оборудования при сдаче складов, собственных квартир, домов или производственных помещений в аренду.
3. Лицам, выбравшим ПСН в качестве главного налогового режима. Это касается граждан, которые сдают в аренду любые виды помещений (как жилые, так и нежилые). Причем это касается не только недвижимости, но и земельных участков, которые находятся в их собственности.
4. Всем индивидуальным предпринимателям, сдающим в аренду жилье, которые находятся в их собственности.

А вот во всех остальных случаях все зависит от того, какое лицо и кому передает средства. Здесь также важен еще один момент: используются ли для этого наличные денежные средства или нет. В некоторых случаях за недвижимость платят электронными платежами или вовсе осуществляют перевод с одного расчетного счета на другой.

Сначала рекомендуется более подробно рассмотреть варианты, когда за магазины или жилые помещения, которые были арендованы, платит не физическое лицо, а ИП.

1. Если арендатор совершает передачу денежных средств с личной банковской карточки, то он является обычным физическим лицом. Из этого следует, что необходимость использования онлайн-кассы в данном случае определяется на общих основаниях. Это касается случаев, когда конкретная деятельность не попадает под статью 2 54 ФЗ. Причем выдача чека необязательна.
2. Если лицо, предоставляющее в аренду свое имущество, получает средства через платежного агрегатора (только при том условии, если он не выступает платежным агентом), приложение которого находится на корпоративном портале, или форму на личном интернет-ресурсе, то онлайн-кассу не нужно использовать.
3. А вот если за сдачу в аренду недвижимости человек получает средства с персональной карточки через платежного агента (в том числе и через соответствующие терминалы), то документ, подтверждающий осуществление выплаты, выдается агентом. Причем нужно обратить внимание на то, что арендодатель в таком случае не обязан предоставлять чек.
4. Если обратить внимание на пункт под номером 4 статьи 4 192 Федерального закона, то из него можно узнать, что, если бизнесменом перечисляются денежные средства с личного расчетного счета или он вовсе применяет платежное поручение, то арендодатель (при условии, что им сдается дом, дача или квартира) до 1 июля прошлого года не должен был предоставлять соответствующий чек.
5. А вот если платеж совершается с расчетного счета, принадлежащего индивидуальному предпринимателю и используемому исключительно для предпринимательской деятельности, на расчетный счет арендодателя, то использование ККТ необязательно в данном случае.
6. Еще при внесении денежных средств доверенным лицом с пластиковой карты (если она не предъявлялась) чек не необходим. Причем в других случаях (если карточка предъявлялась или происходила передача наличных денег) задействование кассовой техники обязательно.
7. При получении денежных средств с электронных кошельков (кроме ситуаций применения корпоративных web-кошельков) владельцу недвижимого имущества не нужно предоставлять арендатору соответствующий чек.

Здесь есть еще один важный момент: при совершении оплаты за аренду склада, апартаментов, территории организацией, собственником имущества может не выдаваться чек только тогда, когда совершенный платеж причисляется к безналичному способу расчета. Нужно обратить внимание, что помимо корпоративных расчетных счетов, банковских пластиковых карточек и виртуальных кошельков без их предъявления сюда относят чеки, платежные поручения, аккредитивы.

Чтобы ознакомиться с более подробным перечнем безналичных форм оплаты нужно ознакомиться с Положением под номером 383, которое вступило в силу еще в 2012 году.

Отдельное внимание следует обратить на оплату арендованной недвижимости с личной карточки директора компании (иногда это может делать доверенное лицо). По данному вопросу Министерством Финансов РФ был дан целый ряд разъяснений, с которыми можно ознакомиться в официальных письмах:

• Письмо под номером 03-01-15/65063.
• Письмо под номером АС-4-20/15566.

Если обратить внимание на документы, представленные выше, то можно узнать, что при переводе денег с личных карточек доверенных лиц все платежи выглядят как расчеты, совершаемые между компаниями при соблюдении следующих условий:

• В пункте «Назначение платежа» обязательно должно быть указано его основание (это может быть, как счет, так и договор). Здесь также должно быть указано, какой организации переводится определенная сумма. Причем важно указать, за что именно осуществляется денежный перевод (в данном случае это аренда).
• Платежная карта не предъявляется.

При получении средств от обычных физических лиц арендодателем может не выдаваться соответствующий чек только при том условии, что средства поступают с одного счета на другой.

Или, к примеру, наличные деньги переводятся через банковское отделение. Рассматриваемые льготы были действительны только до второй половины прошлого года.

После завершения этой отсрочки контрольно-кассовое оборудование применяется в обычном порядке.

Если обратить внимание на действующее законодательство, то можно узнать, что компании и другие организации при осуществлении платежей физическим лицам обязаны использовать специальное кассовое оснащение.

В статье 1.1 54 можно узнать, что внесение арендной платы причисляется к расчетам, поэтому во время перечисления денежных средств арендодателю обязательно нужно использовать контрольно-кассовое оборудование.

Уже с марта прошлого года все фирмы, оплачивающие аренду недвижимого имущества с помощью наличных или электронных денег, обязаны использовать кассу. Причем с июля прошлого года это стало обязательным требованием и для индивидуальных предпринимателей, использующих безналичный способ оплаты.

Деятельность без задействования ККТ при сдаче недвижимости в аренду

Как уже было отмечено ранее, далеко не для всех бизнесменов использование рассматриваемого оборудования является обязательным условием при сдаче различных помещений в аренду.

Однако, чтобы их деятельность не противоречила требованиям действующего законодательства, предприниматели при получении денежных средств от арендаторов (кроме совершения безналичных расчетов) должны выдавать плательщикам соответствующий документ, подтверждающий получение арендодателем электронного перевода или определенной суммы наличных средств. Причем это может быть не только товарный чек, но и квитанция или вовсе другой бланк, в котором отображается следующая информация:

• Наименование документа, который предоставляется клиенту.
• Порядковый номер и дата подписания.
• Точное название фирмы или инициалы частного предпринимателя.
• ИНН плательщика, который предприниматель получил в налоговой.
• Название предоставленной услуги, за которую была произведена оплата (например, аренда жилого помещения или производственного цеха, период — 2 месяца).
• Точная информация о сотруднике, которым был подписан чек или бланк. Причем здесь нужно указать не только Ф.И.О, но и свою подпись.

Детальнее ознакомиться со всеми требуемыми реквизитами выдаваемого бланка или документа можно в следующей статье ФЗ 4.7 54.

Какую ККТ выбрать при сдаче недвижимости в аренду?

Если основным видом деятельности и источником дохода является сдача недвижимости в аренду, то для работы с соблюдением требований действующего законодательства рекомендуется приобрести самую простую онлайн-кассу. Причем эта техника должна выполнять две основные функции: формирование и печать чеков, а также их сохранение и отправка выбранному ОФД.

Причем вся техника, представленная на рынке, соответствует всем основным критериям и находится в едином реестре, который был установлен Федеральной налоговой службой.

Чтобы оградить себя от ненужных проблем в будущем рекомендуется отдавать предпочтение только тому оборудованию, которое находится в данном списке.

Если же выбрать другую технику, то позднее придется доказывать, что приобретенная касса не противоречит требованиям данного документа 54-ФЗ.

Ккм при сдаче жилья в аренду: какую купить?

Например, Атол 90Ф — это достаточно практичное и удобное оборудование, которое характеризуется возможностью автономной работы. Оно привлекает своим привлекательным и эргономичным дизайном, простым функционалом.

Важное преимущество заключается в том, что для установки новой бобины нет необходимости в полной разборке аппарата. Питание оснащения осуществляется как от батареи, так и от сети.

Нужно обратить внимание, что такая онлайн-касса отличается доступной стоимостью.

Меркурий 115Ф чаще всего используется как для стационарной установки, так и для выполнения работ на выезде. Для осуществления питания от сети используется специальный адаптер. Последний поставляется в комплекте с этим прибором. Общая стоимость этой модели оборудования без фискального накопителя составляет менее пяти тысяч рублей.

Элвес МФ — это вид техники, который причисляется к категории оборудования, отличающегося автономной работой.

Это очень удобно, поскольку владелец недвижимого имущества может выбивать чеки при получении средств не только на конкретном объекте, но и далеко за его пределами.

Важным плюсом является автономность работы без заряда аккумулятора на протяжении шестнадцати часов. Цена такого оборудования без встроенного ФН составляет менее четырех тысяч рублей.

Пионер 114Ф представляет собой компактное оборудование, которое способно работать от сети или вовсе от автомобильного прикуривателя. Прибор отличается компактными габаритами и небольшим весом.

Чтобы передавать информацию обо всех проведенных операциях в этом оборудовании используется специальный встроенный модуль Wi-Fi. Нужно обратить внимание, что опционально для выполнения проводного подключения можно установить Ethernet-разъем.

Еще один немаловажный момент: аппарат имеет специальную сенсорную клавиатуру. Причем у пользователя есть возможность настроить наиболее подходящую чувствительность сенсорных кнопок. Благодаря этому повышается удобство пользования техникой.

Для подключения к ПК или подсоединения периферии обычно используется USB-порт. Общая стоимость такого устройства составляет более семи тысяч рублей.

Агат 1Ф — это компактная и удобная онлайн-касса, позволяющая выгружать данные из бухгалтерской программы 1С в Excel. Этот вид оборудования выбирают по причине доступности и большого количества полезных функций. Причем стоимость аппарата составляет более 4000 рублей.

Оснащение отличается наличием интерфейса RS-232. Если покупателю необходимо, то оборудование может комплектоваться специальным приемником сигналов GSM (как 2G, так и 3G). Еще может быть встроенный Wi-Fi-модуль.

Нужно обратить внимание, что главное отличие рассматриваемого устройства от аналогичных моделей оборудования — это достаточно высокая скорость загрузки. Примерно через пятнадцать секунд после включения прибора можно приступать к формированию фискальных чеков.

Еще одним достоинством такого устройства является простая замена чековой ленты. Пользователю достаточно просто открыть крышку и поставить новую бобину вместо старой.

Ока МФ — это оборудование, которое рассчитано приблизительно на несколько часов беспрерывной работы в автономном режиме. Прибор отличается компактными размерами и небольшой массой, благодаря чему его удобно носить с собой.

Устройство продается вместе с сетевым адаптером, техническим паспортом и двумя инструкциями (речь идет об инструкции по эксплуатации и инструкции налогового инспектора). Что касается срока службы прибора, то согласно сведениям, которые представлены производителем, он служит на протяжении пятнадцати лет.

Периферийное оснащение может подключаться только к модернизированной машине (вторая версия). А вот что касается стоимости такого контрольно-кассового оборудования, то она составляет около пяти тысяч рублей.

Модуль Касса. Из всего перечня устройств именно эта онлайн-касса является наиболее дорогостоящим оборудованием. Ее стоимость колеблется в пределах восьми тысяч рублей. Отдельного внимания заслуживают функциональные особенности устройства. Этот прибор отличается не только широким функционалом, но и удобством использования.

Аппарат выполнен в виде 5,5-дюймового планшета с операционной системой Андроид. Важно обратить внимание, что это приспособление оснащено пятимегапиксельной камерой. Оно может подключаться к сети интернет по Wi-Fi-сети или с помощью встроенного GSM-модуля.

Что касается автономности работы, то без подзарядки прибор способен функционировать примерно сутки. Для лиц, которые занимаются сдачей в аренду домов, квартир, торговых роллетов, складов, производственных помещений и так далее — такой функционал не является обязательным.

Однако если ваша область деятельности не ограничивается сдачей помещений в аренду, то есть смысл обратить внимание на этот вариант с более широкими возможностями.

Нужно заметить, что одну из онлайн-касс, перечисленных выше, можно купить для компаний и организаций, которым обязательно нужно формировать фискальные документы и отправлять их в налоговую инспекцию. Это нужно делать при переводе платы за недвижимость, которая сдается арендаторам.

Все варианты, представленные выше, дают возможность сэкономить на приобретении соответствующего онлайн-оснащения. Причем покупатель выбирает технику, которая полностью соответствует требованиям, установленным действующим законодательством.

Поможем выбрать онлайн-кассу. Оставьте заявку, и мы перезвоним!

Аренда помещений при УСН

Точно и правильно составленные документы — именно то, чему налоговые органы уделяют больше всего внимания. Отправной точкой для расчета налогов является сумма аренды, которая прописана в договоре. Порядок заключения договора аренды строго регламентируется ГК РФ. Условия, которые необходимо указать в договоре:

• реквизиты сторон;
• основные характеристики арендуемого объекта (адрес, наименование, площадь);
• условия пользования объектом;
• сумма арендной платы.

Договор будет официально заключен только после его регистрации в государственных органах Росреестра. Но если договор заключен менее чем на один год, он не подлежит государственной регистрации.

Сдача помещения в аренду при УСН

ИП, как и физлица, могут сдавать в аренду свое имущество.  В таком случае предприниматель должен уплачивать налоги с аренды помещений. Действия предпринимателя  при сдаче имущества в аренду в условиях упрощенной системы налогообложения регулируются статьями 249, 250 НК РФ.

ИП доступны два варианта отчисления налога в бюджет:

• Налог на доходы по ставке 6% (удобно применять, когда расходы не очень большие). Важно! Размер ставки по налогу зависит от решения региональных властей. Для некоторых налогоплательщиков он может составлять даже 1%.
• Налог «доходы — расходы» по ставке 15%.

Расходы по платежам за коммунальные услуги должны нести арендодатель или арендатор. Обычно эти платежи включены в арендную плату. В договоре аренды оговаривается, кто будет оплачивать коммунальные расходы.

Если их оплату будет производить арендодатель, то сумму платежей можно вычесть из полученного дохода как понесенные затраты.

Для этого нужны документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг: счета от поставщиков коммунальных услуг и квитанция об их оплате.

День, когда деньги фактически поступили на счет в банке или в кассу предпринимателя, считается датой поступления доходов при УСН.

 Напомним, ИП на УСН платит единый налог и освобождается от уплаты налогов на прибыль, НДФЛ (только за сотрудников), НДС, налога на имущество (распространяется только на то имущество, которое принимает участие в предпринимательской деятельности, если региональные власти установили его кадастровую стоимость).

Аренда квартиры под офис в жилом помещении

При организации офиса в жилом помещении, т.е. в квартире, необходимо учитывать нормы, закрепленные в статье 288 ГК РФ и в статье 17 ЖК РФ.

 Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.  Только после перевода такого помещения в нежилое можно разместить в нем организации и учреждения.

Тогда  договор аренды станет законным и арендную плату можно будет учесть в расходах. 

Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:

• заявление о переводе квартиры в нежилое помещение;
• документы, подтверждающие право владения квартирой (свидетельство о регистрации, договор о приватизации и т.д.);
• план квартиры с техническим описанием;
• план дома по этажам.

Решение  принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи документов. После переоформления квартиры можно заключать договор аренды с арендатором.

Организации, применяющие УСН «доходы-расходы», в состав расходов могут включать не только коммунальные услуги, но и затраты на ремонт. Если же вы все-таки арендовали жилую квартиру под офис, то затраты на организацию аренды офиса по УСН учитываться не будут.

Способы уплаты налогов

Сроки и порядок уплаты единого налога строго регламентированы. ИП должен успеть оплатить его до 30 апреля. А по страховым платежам в ПФР  арендодатель может заплатить до 31 декабря. Квартальные авансовые платежи уплачиваются до 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. В этой статье мы рассказывали, как рассчитывать авансы и годовой налог.

При сдаче помещений в аренду ИП имеет преимущества перед физлицами,  так как предприниматель платит всего лишь 6% или меньше от дохода аренды, когда остальные физические лица платят 13%.

Автор статьи: Александра Аверьянова

Сдаете помещение в аренду? Учитывайте доходы и расходы в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Здесь вы можете легко вести учет, начислять зарплату, сдавать отчетность через интернет. Консультации экспертов входят в тариф, наша техподдержка работает круглосуточно и бесплатно. Первый месяц работы в сервисе — тоже бесплатен для новых пользователей.

Попробовать бесплатно

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета.

Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ.

Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.

Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm.

Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).

По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог.

«Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.

Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.

Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности.

«Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.

Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.

«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.

Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д.

Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.

Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.

«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.

Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

???? ИП для сдачи квартиры в аренду: как быть с налогами и ОКВЭД – Блог Альфа-Банка

Сдавать жилую недвижимость можно в качестве физлица, самозанятого или индивидуального предпринимателя. В каждом варианте есть свои плюсы, минусы и особенности. Что выгоднее в каждом конкретном случае, нужно решать, исходя из суммы доходов от аренды, вашего текущего статуса (возможно, у вас уже есть ИП или самозанятость) и специфики региона, где вы находитесь.

Арендодатель — физическое лицо

Если вы получаете доход от сдачи жилья как физическое лицо, то должны заплатить НДФЛ по ставке 13%. Налог платится один раз в год после подачи декларации.

Подать налоговую декларацию за календарный год необходимо до 30 апреля следующего года, а заплатить налог — до 15 июля.
Налоговая рассчитает размер выплаты самостоятельно и выставит вам счёт.

Проще всего подать декларацию и оплатить налог электронно на официальном сайте ФНС.

Арендодатель — самозанятый

С 2019 года появилась возможность воспользоваться специальным налоговым режимом для людей, которые получают доход от самостоятельной деятельности. Он распространяется в том числе и на сдачу недвижимости. Ставка налога на профессиональный доход — 4% при работе с физлицами, 6% — с юрлицами.

Чтобы стать самозанятым, надо зарегистрироваться через специальное мобильное приложение, на сайте ФНС или через уполномоченные банки.
Налог начисляется ежемесячно после того, как плательщик самостоятельно укажет доходы в приложении. В этом налоговом режиме установлен лимит годового дохода — 2,4 млн ₽.

Если доход от сдачи жилья либо совокупные доходы самозанятого превышают эту сумму, воспользоваться таким режимом не получится.

Арендодатель — ИП

Какую сумму заплатит ИП при сдаче жилой недвижимости, зависит от режима налогообложения, который он выбрал. Самый распространённый налоговый режим — УСН «Доходы» со ставкой 6%. Вы просто платите 6% от всех полученных доходов, в том числе от аренды.
Ещё один вариант для ИП — приобрести патент на сдачу недвижимости.

Заплатив фиксированную сумму, вы приобретаете право осуществлять эту деятельность на срок от 1 до 12 месяцев. Стоимость патента каждый регион устанавливает самостоятельно. Например, в Москве она зависит от площади квартиры и района, в котором расположена. Рассчитать цену патента можно на специальном калькуляторе ФНС.

Нужно помнить, что индивидуальный предприниматель также должен заплатить взносы в фонды. Сумма взносов уменьшается на размер уплаченных налогов и даже может составить 0 ₽. Но, с другой стороны, если бизнес простаивает, даже при нулевых доходах взносы платить обязательно.

В 2022 году общий размер взносов в фонды для ИП с доходами до 300 тысяч ₽ составляет 43 211 ₽.